Depuis le mois d’avril, tous les biens classés en DPE F ou G doivent faire l’objet d’un diagnostic immobilier avant d’être mis en vente. En quoi consiste cet audit et faut-il en avoir peur ?
Un audit obligatoire
L’affaire se corse encore sur le front des normes énergétiques dans l’habitat. Lors d’une mise en vente d’un bien immobilier, il faut réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE).
Ça, ce n’est pas nouveau et cela donne déjà des sueurs froides à pas mal de propriétaires.
L’audit énergétique va beaucoup plus loin que le DPE et surtout, il le complète. Mais, dans aucun cas, il ne peut venir remplacer le diagnostic. L’audit, pour résumer, constitue un véritable état des lieux de la performance énergétique d’un bâtiment. L’étude fournit une estimation de la consommation en énergie primaire et des émissions de gaz à effet de serre liées au logement. Tout cela est présenté sous la forme d’étiquettes, exactement comme dans le cas du DPE.
Mais l’audit énergétique n’est pas seulement une photographie de l’existant. C’est aussi une feuille de route qui propose plusieurs scénarios pour améliorer la performance énergétique du bien, avec des recommandations de travaux pour chacun des scénarios.
Ces travaux sont chiffrés de manière précise et argumentée. L’audit fournit aussi des informations sur les aides que le futur propriétaire pourra solliciter pour l’aider à financer les travaux. Le but, naturellement, c’est que les acquéreurs disposent de tous les éléments pour envisager et mettre en œuvre rapidement les travaux nécessaires.
Bien sûr, l’audit indique la consommation en énergie primaire et les émissions après les travaux. Il fournit une estimation des économies qui seront réalisées sur les factures d’énergie et, en application de la loi, il détaille les informations concernant les conditions d’aération, le confort en été, le traitement des interfaces à l’occasion de chaque étape des scénarios de travaux.
Cet audit est donc, avant tout, un outil de pilotage à destination des futurs acquéreurs. Dans un contexte de forte hausse des prix de l’énergie, il peut donc être un atout majeur pour contrôler et anticiper les dépenses énergétiques liées au bien que l’on va acquérir. Pour que l’acquéreur puisse se faire une idée globale de l’opération, l’audit doit lui être remis dès sa première visite du logement.
De l’audit énergétique
L’audit énergétique peut-il m’aider à obtenir des aides à la rénovation ?
Oui, il est même, bien souvent, indispensable pour obtenir des forfaits MaPrimeRenov.
En premier lieu, le « Bonus sortie de passoire énergétique ». Cette prime qui dépend de vos revenus (entre 500 et 1 500 €) est attribuée aux logements qui passent de la classe F ou G à la classe E ou plus. Si les travaux préconisés par l’audit vous permettent d’accéder à la classe B ou A, vous pouvez demander le « Bonus Bâtiment Basse Consommation ».
Enfin, si votre projet comprend plusieurs chantiers de rénovation différents (isolation thermique et changement de chaudière, par exemple), vous pouvez profiter d’une prime allant de 5000 à 17 500 €, selon vos revenus et le montant des travaux. L’audit énergétique préalable est obligatoire pour demander ces aides.
L’audit peut-il être financé par MaPrimeRenov ?
Oui, mais seulement si vous réalisez des travaux effectifs ensuite. Dans le cas d’une vente, si le vendeur est obligé de réaliser un audit énergétique (si son bien est classé F ou G), il ne peut pas le faire financer par MaPrimeRenov, car ce sont les acquéreurs qui vont réaliser les travaux après la vente. Les aides dépendent des revenus. Elles vont de 300 à 500 € pour un audit énergétique.
L’audit énergétique a-t-il une valeur devant les tribunaux ?
L’audit énergétique est opposable, tout comme le DPE. C’est-à-dire que l’on peut s’en servir pour demander réparation si l’on a été trompé. Par exemple, si des informations données dans le diagnostic se révèlent fausses ou inexactes et qu’elles ont entraîné des travaux, le propriétaire peut demander réparation devant le tribunal. La responsabilité en revient donc au professionnel qui a réalisé l’audit et qui se doit d’être dûment assuré.
L’audit énergétique indique t-il le montant précis de mes futures factures d’énergie?
Non, l’audit donne des estimations calculées sur la base de ce que l’on appelle un « usage conventionnel » du logement. Le montant des factures peut fluctuer en fonction du prix auquel on achète l’énergie, des aléas climatiques, du bon fonctionnement des installations, de l’occupation réelle des lieux…
Où trouver un auditeur?
Sur le site France Rénov : france-renov.gouv.fr/annuaire-rge ou dans l’annuaire des diagnostiqueurs-auditeurs certifiés : diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr
Préparez votre audit !
Avant la venue de l’auditeur, vous pouvez commencer à regrouper tous les documents qui vont l’aider dans son travail. Pour la plupart, ils ne sont pas obligatoires, mais plus le professionnel aura de données et plus l’audit sera précis.
Voici quelques-uns des documents dont il pourrait avoir besoin :
– Le dernier DPE établi et, si possible, les DPE antérieurs, avec leurs annexes.
– Les différents diagnostics techniques qui ont été réalisés dans le logement.
– Des photos du logement avant d’éventuels travaux que vous auriez réalisés. Des photos prises pendant les travaux. Attention, il faut que le bien soit reconnaissable pour que les photos soient utilisables dans le cadre de l’audit.
– Le cahier des charges des travaux effectués.
– Tous les plans d’exécution d’architecte qui concernent le logement et plus généralement, tous les plans (de masse ou de situation).
– Les factures ou les bordereaux de livraison concernant les travaux qui ont été effectués dans le logement. Là encore, elles doivent mentionner le nom du propriétaire ou l’adresse du bien.
– Les notices d’entretien et les contrats de maintenance de vos installations de chauffage et d’eau chaude, mais aussi de climatisation ou de ventilation.
– Un justificatif de la surface habitable.
Un audit énergétique se déroule en trois étapes principales.
1. La visite
Le diagnostiqueur effectue une visite des lieux, en présence du propriétaire ou de son mandataire. C’est une étape obligatoire qui ne peut pas être sous-traitée. Cette visite sert à recueillir les relevés de consommation ou à les déterminer en se basant sur les températures de consigne (thermostats), les scénarios d’occupation, le climat ou encore la performance énergétique du bâtiment. Lors de cette visite, il analyse également la configuration de l’espace, en prenant en compte l’ancienneté du bâti, les différents types de matériaux, les diverses rénovations qui ont été réalisées au fil des années. Il recense toutes informations utiles sur le lieu et ses occupants : les habitudes d’utilisation des systèmes de chauffage et d’eau chaude, le nombre de personnes qui vivent dans le logement… C’est le moment pour le professionnel de se renseigner également sur le ressenti des habitants concernant le confort énergétique du logement et de repérer les traces d’humidité ou d’infiltration visibles.
2. Les relevés sur site
Ensuite, toujours sur site, le diagnostiqueur effectue tous les relevés techniques utiles concernant la nature et l’état de l’enveloppe de tous les équipements et des diverses installations. Il effectue des relevés précis dans tous espaces du logement.
3. Le rapport
Revenu à son bureau, le diagnostiqueur interprète les données qu’il a recueillies sur site. Grâce aux données qu’il a recueillies, aux différentes mesures et aussi aux différents documents qui lui ont été communiqués (plans, photographies, factures des travaux réalisés, les différents diagnostics techniques…), il estime les consommations énergétiques et les émissions de gaz à effet de serre associées. Il cherche également les éventuelles anomalies de consommation pour déterminer les points défectueux des installations thermiques.
Une fois tout cela effectué, l’auditeur propose entre deux et trois scénarios comprenant des actions à mener pour améliorer la performance énergétique du logement.
Les travaux sont chiffrés et tout doit être vérifié. Il n’y a pas d’hypothèses. Enfin, l’auditeur dresse un bilan des gains énergétiques obtenus et évalue les économies qui pourront être réalisées.
En quoi consiste l’audit énergétique qui a fait son apparition en avril dernier ?
Depuis le 1* avril, certains biens (à l’exception des biens classés, des biens aux architectures particulières, des biens dont les travaux représentent plus de 50 % de la valeur vénale du bien) classés F ou G à l’issue d’un DPE doivent obligatoirement faire l’objet d’un audit énergétique. Dans le département de la Vienne, par exemple, cela représente entre 15 et 20 % des DPE que nous réalisons. Ce sera également le cas, à partir de 2025, pour les biens classés E. L’objectif de cet audit, c’est de proposer un ensemble de travaux et d’améliorations pour que le bien atteigne le niveau B.
L’audit va donc beaucoup plus loin que le DPE. Il énonce les travaux nécessaires, il fixe les étapes et il chiffre l’ensemble des travaux. Le chiffrage comprend à la fois les travaux énergétiques en eux-mêmes et les travaux induits. Par exemple, si on change les fenêtres, on prend en compte la remise en état de la tapisserie. Si on doit réaliser une isolation thermique par l’extérieur, on chiffre la rénovation de la toiture et le déplacement des volets ou des gouttières.
Est-ce que tous les diagnostiqueurs peuvent réaliser un audit énergétique ?
Il y a une formation obligatoire et un agrément à obtenir. La formation cible la mise en œuvre des matériaux d’isolation et le respect des contraintes liées à l’existant. Il faut être très vigilant sur les maisons anciennes pour ne pas ajouter une pathologie au bâtiment en essayant de l’améliorer. Il y a aussi le problème de l’assurance. Les cabinets d’assurance sont de plus en plus réticents à assurer l’activité de diagnostics immobiliers et l’audit ne facilite pas les choses. Il est important de vérifier que le cabinet soit bien assuré pour ce contrôle.
Quel est le coût d’un audit énergétique ?
Un audit revient généralement entre 600 et 900 €. Cela dépend de la surface du bien, mais aussi de la complexité de l’architecture.
S’il s’agit d’un simple pavillon sur sous-sol où tout est accessible, le temps comme le coût sont moindres. S’il s’agit d’une maison qui a été rénovée à différentes époques, avec des matériaux différents, le temps de travail et donc le coût, sont plus importants.
Combien de temps dure un audit ?
Une visite est obligatoire sur site pour la réalisation de l’audit afin de compléter les informations utiles complémentaires au DPE – le temps est partagé entre la visite sur site et le travail de rédaction au bureau. Il faut savoir que toutes les informations apportées à l’audit doivent être vérifiées et vérifiables.
Un audit énergétique est exigé lorsque sont proposés à la vente des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements mais hors copropriété, et qui appartiennent aux classes D, E, Fou G du diagnostic de performance énergétique (CCH art. 126-28-1).
Obligation de réaliser l’audit
Initialement prévu à partir du 1e septembre 2022, l’entrée en vigueur de l’audit énergétique obligatoire avait été reportée au 1er avril 2023.
Ce document doit être remis par le vendeur ou son représentant à l’acquéreur potentiel dès la première visite du bien, par tout moyen y compris par voie électronique et être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.
Réalisation et contenu de l’audit
L’audit est réalisé par un professionnel qui « ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui ». L’audit doit formuler notamment des propositions de travaux lesquelles ne doivent pas être disproportionnées par rapport à la valeur du bien et présenter un « parcours de travaux cohérent par étapes pour atteindre une rénovation énergétique performante ».
La première étape de ce parcours de travaux doit permettre au minimum d’atteindre la classe E et prévoir également les travaux nécessaires pour atteindre la classe B lorsque les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou le coût des travaux ne font pas obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance. A titre indicatif, l’audit mentionne l’impact théorique des travaux proposés sur la facture d’énergie et fournit des ordres de grandeur des coûts associés à ces travaux en indiquant les aides publiques existantes destinées aux travaux d’amélioration de la performance énergétique.
Professionnels habilités à effectuer un audit énergétique
Pour les immeubles à usage d’habitation comprenant plusieurs logements, les professionnels qualifiés sont :
– les bureaux d’études « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (qualification OPQIBI 1905) ;
– les sociétés d’architectures et architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation.
Pour les maisons individuelles :
– les bureaux d’études et entreprises qualifiés « Audit énergétique en maison individuelle » (qualification OPQIBI 1911) ; les entreprises certifiées « RGE offre globale »; les diagnostiqueurs immobiliers certifiés (attestation délivrée par un organisme de certification, obligatoirement jointe à leur audit).
Application dans le temps
