1 – Le vendeur doit-il obligatoirement me fournir un diagnostic relatif à la conformité de l’installation électrique du logement lors de la vente ?
Oui, depuis le 1er janvier 2009 le vendeur doit fournir un diagnostic de l’état de l’installation électrique du logement, si elle a été réalisée depuis plus de quinze ans.
2 – J’envisage d’acquérir une maison dans une région où de nombreuses inondations se sont produites. Le vendeur doit-il me donner des informations particulières ?
Si le logement est situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques et naturels établi par la Préfecture, le vendeur doit en informer l’acquéreur.
Il doit également l’avertir des sinistres subis par l’immeuble pour lesquels il a reçu une indemnité d’assurance au titre des catastrophes naturelles.
L’information doit être donnée à l’occasion de la signature d’un avant-contrat et/ou de la vente.
A défaut, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou une diminution du prix.
3 – Je vais signer l’acte de vente de mon appartement au mois de mai. Le notaire m’informe que j’aurai à régler l’intégralité de la provision de charges du 2° trimestre, est-ce normal ?
Oui, vous êtes redevable de la provision qui est exigible au jour de la vente (art. 6-2 du décret du 17 mars 1967).
Or, en principe les provisions sont appelées le premier jour du premier mois du trimestre. Vous devez donc payer l’intégralité de la provision du deuxième trimestre.
Aucune régularisation au prorata temporis ne sera effectuée en fin d’exercice par le syndic.
Par contre, une clause prévoyant la proratisation des charges peut être prévue dans le contrat de vente. Mais elle ne s’impose pas au syndic.
4 – Je viens d’acheter une maison, je constate des infiltrations sur les murs. Ai-je un recours contre le vendeur ?
En principe, le vendeur non professionnel peut s’exonérer, dans l’acte de vente, de la responsabilité des vices cachés, c’est-à-dire ceux qui rendent impossible ou plus difficile l’utilisation du bien conformément à sa destination (habitation).
Toutefois, si vous pouvez démontrer que le vendeur vous a sciemment caché ce défaut (ex : réfection complète des tapisseries avant la vente pour dissimuler les fuites), vous pouvez engager sa responsabilité.
5 – Je vends mon studio pour lequel je rembourse un prêt garanti par une hypothèque. Des démarches particulières doivent elles être effectuées au moment de la vente ?
Oui, le notaire demande à la banque son accord pour procéder à la mainlevée de l’hypothèque. Cela entraîne des frais (émoluments du notaire, salaire du conservateur des hypothèques, débours…). La banque est remboursée en priorité sur le prix de vente.
6 – Est-il toujours obligatoire de procéder à une mainlevée ?
Non, les inscriptions prises depuis le 25 mars 2006 disparaissent un an après la date initialement prévue pour le remboursement.
Mais si le bien est vendu avant que l’inscription se périme, la mainlevée doit être effectuée.
7 – Doit-on payer le prix le jour de la signature de l’acte de vente ?
Le principe est celui du paiement au jour de la signature de l’acte authentique par la comptabilité du notaire. Cela permet au vendeur d’être assuré du paiement et à l’acquéreur d’être sûr que les éventuels créanciers ont été désintéressés.
Néanmoins, le vendeur et l’acquéreur peuvent s’accorder sur des modalités de paiement, par exemple une partie du prix peut être payée à terme.
8 – Je vais acheter une maison mais n’ayant pas les moyens de la financer seul, je souhaite que mon amie emprunte avec moi. Est-ce possible ?
Si vous désirez que votre amie participe au financement, elle doit être propriétaire dans la proportion de sa participation.
A défaut, si vous apparaissiez comme le seul propriétaire du bien, l’administration fiscale risquerait de considérer que votre amie vous a consenti une donation indirecte (taxée à 60% dans votre cas).
9 – J’ai signé un compromis de vente. Le vendeur vient de décéder. L’acte de vente pourra-t-il malgré tout être signé ?
Oui, les héritiers (tenus des obligations du défunt) doivent continuer la vente aux mêmes conditions. S’ils refusaient, vous pourriez les poursuivre en justice pour obtenir l’exécution forcée de la vente.
10 – J’ai acheté mon appartement il y a 4 mois. Je viens de me marier sans faire de contrat. A qui appartient le bien ?
Le bien vous appartient. Il constitue un bien propre. Néanmoins, si vous avez souscrit un prêt, les sommes qui auront été réglées durant le mariage seront prises en compte lors de la liquidation de la communauté à la suite d’un décès ou d’un divorce. On parle alors de récompense due à la communauté.
11 – J’ai signé une promesse de vente. Je vais me marier sans contrat de mariage avant la signature de l’acte de vente définitif. A qui appartiendra le bien ?
A défaut de contrat de mariage, le bien appartient aux deux époux sauf si vous avez assuré seul le financement par des fonds propres (ex : économies réalisées avant le mariage, donation des parents…). Dans ce cas, au moment de l’acte de vente, vous devez déclarer que les sommes employées pour acquérir ce bien vous appartiennent personnellement. Ce bien sera alors un bien propre.
12 – Je viens de signer une promesse de vente pour une maison ancienne comportant de vieilles cheminées. Or, le vendeur me dit qu’il a le droit de les enlever, est-ce exact ?
Non, le vendeur doit vous vendre un bien conforme à celui que vous avez visité.
Tout élément indissociable du bâtiment fait partie de la vente.
Il est préférable de préciser dans l’avant-contrat la liste des éléments que le vendeur peut emporter.
13 – J’ai conclu il y a trois mois un compromis de vente. Le vendeur peut-il refuser de signer l’acte de vente ?
Non, sauf s’il s’est réservé cette possibilité dans le compromis.
Vous pouvez poursuivre la vente forcée devant le tribunal de grande instance. Le juge peut prononcer la vente forcée ou vous accorder des dommages-intérêts.
14 – J’ai trouvé un appartement que je souhaiterais acquérir. Mais j’hésite car il est occupé par un locataire depuis deux ans. Quels sont ses droits ?
Puisque le bail est en cours (il est en principe de 3 ans), le locataire ne bénéficie pas de droit de préemption, sauf s’il s’agit de la première vente du logement après la mise en copropriété de l’immeuble. Mais, il peut rester dans les lieux au moins jusqu’à la fin de son bail. Le logement est vendu occupé.
Dans l’hypothèse d’une vente libre, il existe une priorité d’achat réservée au locataire. Le bailleur doit lui envoyer un congé pour vente au minimum six mois avant le terme de son bail. Le locataire dispose d’un délai de réponse de deux mois. Il doit ensuite réaliser la vente dans les deux mois (quatre s’il fait appel à un prêt).
15 – Je vais acheter un bien en Espagne. Puis-je faire intervenir mon notaire français ?
L’acte de vente d’un immeuble situé en Espagne peut être reçu par un notaire français.
Néanmoins, quelques difficultés liées à la rédaction de l’acte de vente peuvent se présenter (par exemple pour obtenir les renseignements sur le titre de propriété…).
De plus, les formalités de publicité foncière devront être accomplies par un notaire espagnol.