L’accord du conjoint non-propriétaire est nécessaire pour vendre un logement.
Si une personne mariée décide de vendre un bien immobilier qui lui appartient en propre, il est essentiel qu’elle obtienne l’accord de son conjoint. À défaut, la vente sera considérée comme nulle si le logement est la résidence principale du couple.
Propriétaire ou non, le conjoint doit valider la vente du logement
La vente d’un bien immobilier appartenant à une personne mariée, quel que soit son régime matrimonial, doit être approuvée par leur conjoint pour être valable, conformément à l’article 215 du Code civil. Cet accord ne s’applique que si le bien immobilier représente la résidence principale de la famille. En termes juridiques, deux personnes mariées, avec ou sans enfants, forment une famille.
Comment le conjoint peut manifester son accord ?
L’accord du conjoint non-propriétaire peut être exprimé directement sur la promesse de vente et l’acte authentique, ou sur un document distinct qui serait joint auxdits actes. Cette procédure est obligatoire et l’absence d’accord entraîne la nullité de la vente.
Les concubins et partenaires de Pacs ne sont pas concernés
L’accord forcé par la loi ne s’applique qu’aux couples mariés. Les partenaires de Pacs ou concubins non-propriétaires ne sont pas tenus de donner leur accord pour la vente de leur résidence principale. Cependant, le vendeur est responsable de la remise du bien à l’acheteur et doit donc s’assurer que son partenaire ou concubin quittera le domicile avant la signature de l’acte authentique chez le notaire.
Héritage : peut-on vendre une maison alors que la succession n’est pas achevée ?
Après le décès d’un proche, la succession doit être réglée pour le partage des biens. Si la succession comprend une maison, vous pouvez décider de la vendre. Voici tout ce que vous devez savoir :
Les Étapes d’une Succession:
– L’ouverture de la succession : la gestion de la succession de l’immobilier doit être confiée à un notaire. Ce dernier doit identifier tous les héritiers légitimes et consulter le Fichier central des dispositions de dernières volontés pour savoir si le défunt avait enregistré un testament ou une donation entre époux. Une fois ces démarches effectuées et que toutes les informations sont confirmées, le notaire fait signer à chacun des héritiers un acte de notoriété, qui officialise la qualité d’héritier légitime.
– L’estimation du patrimoine : le notaire dresse ensuite un bilan complet des biens du défunt (comptes bancaires, assurances, biens immobiliers, biens mobiliers…) ainsi que ses éventuelles dettes. Toutes ces informations permettront de calculer le montant des droits de succession.
– Les formalités fiscales : dès que le bilan du patrimoine est réalisé, le notaire doit établir et publier l’attestation immobilière auprès du service de la publicité foncière. Il doit également rédiger et déposer la déclaration de succession aux services des impôts. Les héritiers ont ensuite six mois après le décès pour régler les droits de succession.
– Le partage des biens : le notaire répartit les biens entre tous les successeurs du défunt, en fonction de leurs droits respectifs. Il rédige donc un acte de partage pour chacun d’entre eux.
Comment se déroule la vente d’une maison lors d’une succession ?
– Un seul héritier : si vous êtes l’unique héritier du défunt, la vente de son bien immobilier se déroule sans particularité spécifique, à condition de respecter certaines conditions relatives à la loi française concernant la succession. Pour que vous puissiez mettre en vente le bien en toute légalité, vous devez avoir obtenu, de votre notaire, l’attestation de propriété qui prouve que vous êtes bien le nouveau propriétaire du bien. Vous pouvez ensuite vendre librement le bien et suivre le processus habituel d’une vente immobilière, avec ou sans agent immobilier. Il faut également savoir que si vous vendez la maison à un prix supérieur au montant mentionné dans la déclaration de succession, vous devrez vous acquitter de l’impôt sur la plus-value immobilière.
– Plusieurs héritiers : lorsqu’il y a plusieurs héritiers, le bien entre en indivision successorale. Chacun possède une part du bien. Pour vendre un bien dans le cadre d’une indivision successorale, il faut en principe que l’ensemble des indivisaires acceptent la transaction. Les bénéfices de la vente seront alors partagés entre tous les héritiers en fonction de leur quote-part. Par ailleurs, ces bénéfices seront soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière. Si l’un des héritiers s’oppose à cette vente, celle-ci est bloquée.
– Cependant, selon l’article 6 de la loi 2009-526 du 12/05/2009, il est désormais possible de mettre en vente un bien en indivision si les 2/3 des indivisaires sont d’accord. Cette demande doit être faite auprès du notaire, qui signifiera aux héritiers opposants ou à ceux qui n’ont pas répondu l’intention de vendre. Ces derniers disposent de trois mois pour donner leur décision. Si le désaccord persiste, les vendeurs peuvent saisir le tribunal de grande instance pour autoriser la vente. Le juge peut exclure de l’indivision un héritier s’il ne répond pas aux mises en demeure.
Comment vendre un bien dont le propriétaire est sous curatelle ?
Pour conclure une vente valide, il est important d’avoir la capacité juridique. Cependant, un adulte placé sous curatelle n’a pas cette capacité et doit être assisté dans ses actes de la vie courante.
La curatelle est une mesure d’assistance qui permet à une personne d’être aidée ou surveillée d’une manière continue dans les actes importants de la vie civile, sans être hors d’état d’agir elle-même.
En principe, la personne sous curatelle peut effectuer seule tous les actes d’administration qui peuvent être accomplis par le tuteur seul dans le cadre des tutelles.
Cependant, pour les actes de disposition, l’assistance du curateur est obligatoire pour tous les actes qui, dans le régime de la tutelle, nécessitent une autorisation du juge des contentieux de la protection (anciennement juge des tutelles) ou du conseil de famille.
Il est important de noter que pour la vente d’un logement appartenant à une personne sous curatelle, l’accord du juge des contentieux de la protection est obligatoire.
Vendre un logement loué : comment s’y prendre ?
La vente d’un logement loué est possible. Néanmoins, le propriétaire des lieux doit respecter certaines règles et en informer le futur propriétaire au préalable.
Un propriétaire peut-il vendre un logement loué ?
Un propriétaire a tout à fait le droit de vendre un logement qui lui appartient, même si celui-ci est occupé par un locataire. Son bail et la durée de ce dernier ne sont pas affectés. Le locataire conserve le droit d’occuper le logement aux mêmes conditions. Le propriétaire doit informer l’acquéreur de la présence du locataire et des conditions de location qui s’appliquent dans le bien. Le nouveau propriétaire devra prendre contact avec son locataire, notamment pour lui transmettre ses coordonnées.
Mon propriétaire vend sa maison : doit-il me reloger ?
Il peut être angoissant pour un locataire d’apprendre que le propriétaire souhaite vendre le logement qu’il occupe.
Quels sont mes droits si mon propriétaire vend ?
Si un propriétaire vend un logement occupé par un locataire, ce dernier a le droit de rester dans le logement tant que le propriétaire ne lui a pas donné congé. Au cas où le propriétaire donne congé au locataire en bonne et due forme, ce dernier bénéficie du droit de préemption. Cela signifie qu’il est prioritaire pour acheter le logement. En effet, la lettre de congé vaut offre de vente à l’égard du locataire durant les deux premiers mois du délai de préavis. Le locataire a donc deux mois pour accepter ou décliner l’offre de vente. S’il accepte d’acheter le logement, il doit en informer le propriétaire dans les deux mois par lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit par ailleurs préciser dans ce courrier s’il va souscrire un prêt immobilier. Le droit de préemption ne s’applique pas si :
- le logement est meublé ;
- le propriétaire décide de vendre à un membre de sa famille jusqu’au 3e degré ;
- l’immeuble est inhabitable (il est insalubre ou sa solidité est en cause) ;
- la lettre de congé n’est pas valable.
Par ailleurs, un locataire est protégé dans certains cas :
- s’il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail et s’il dispose de revenus modestes ;
- s’il est âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail et s’il dispose de revenus modestes.
Si le propriétaire décide de vendre le logement toujours loué, son locataire ne pourra pas profiter de son droit de préemption et le bail se poursuivra avec le nouveau propriétaire bailleur. A noter toutefois que, depuis la loi Alur, en cas de vente dans sa totalité et en une seule fois d’un immeuble entier composé de plus de 5 logements, si l’acquéreur ne s’engage pas à proroger les contrats de location en cours pour 6 ans à compter de la signature de la vente, le locataire bénéficie d’un droit de préemption. L’acheteur devra donc impérativement, par lettre recommandée avec avis de réception, faire connaître à chacun des locataires individuellement le prix et les conditions de la vente de l’immeuble dans sa totalité et en une seule fois et le prix et les conditions de la vente de chaque appartement. Notez que si le locataire est intéressé, il pourra uniquement acheter son appartement et non l’intégralité de l’immeuble. L’acte de vente devra être signé dans les 2 mois à compter de l’acceptation et 4 mois si un emprunt bancaire doit être contracté.
Le propriétaire peut-il me mettre dehors sans prévenir ?
S’il vend son logement, un propriétaire ne peut pas demander à son locataire de partir du jour au lendemain. Il doit respecter un préavis de 6 mois minimum avant la date d’échéance du bail (3 mois pour une location meublée). Pour donner congé au locataire en bonne et due forme, le propriétaire doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut aussi lui faire parvenir la lettre de congé par voie d’huissier ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé. La lettre de congé doit mentionner les éléments suivants :
le motif du congé, en l’occurrence la vente du logement ;- le prix et les conditions de vente du logement loué et de ses éventuelles annexes ;
- la description précise du logement et de ses éventuelles annexes ;
- les 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui précisent les conditions de l’offre de vente au locataire ;
- la notice d’information concernant les obligations du propriétaire, ainsi que les voies de recours et d’indemnisation du locataire.
le motif du congé, en l’occurrence la vente du logement ;Si la lettre est incomplète ou n’est pas reçue par le locataire dans les temps, le congé n’est pas valable.
Quelles sont les obligations du propriétaire en cas de vente ?
Si le propriétaire vend un logement en location, il n’est pas obligé d’en informer le locataire si ce dernier reste dans le logement après la vente. Il lui suffit de transférer le bail au nouveau propriétaire. Si le logement est vendu « libre de toute occupation », le propriétaire doit en informer le locataire dans les conditions précisées dans la partie précédente.
Dans quels cas faut-il reloger un locataire ?
Un propriétaire qui désire vendre son logement doit reloger le locataire si ce dernier :
- est âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail et dispose de revenus modestes ;
- a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail et dispose de faibles revenus.
Peut-on vendre un logement loué par une personne âgée ?
L’âge du locataire n’a pas de répercussions sur la possibilité de vendre ou non le logement. Un propriétaire peut donc vendre son bien loué quoiqu’il arrive. Toutefois, si le propriétaire décide de vendre son logement vide de ses occupants, notamment pour ne pas subir une décote, il peut avoir l’obligation de les reloger en fonction de leur âge et de leur niveau de revenus.
Comment vendre un logement occupé ?
Pour vendre un logement occupé, il y a deux possibilités. La première est de donner congé au locataire avec un avis préalable de 6 mois pour un bien vide et de 3 mois pour un bien meublé. Dans ce contexte, le locataire d’un logement vide dispose d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’il est prioritaire s’il souhaite l’acquérir. L’alternative est de vendre le logement loué et d’en aviser le nouveau propriétaire.
Pourquoi vendre un logement loué ?
Vendre un logement loué permet au propriétaire d’éviter le risque de vacance locative et ainsi de percevoir des loyers jusqu’à ce que la vente soit effective. Cela permet également de se soustraire à certaines obligations qui incombent au bailleur au changement de locataire, comme la réalisation d’un état des lieux de sortie.
Vaut-il mieux vendre un logement loué ou vide ?
Tout dépend de la priorité du vendeur : s’épargner des tracas administratifs et s’assurer des loyers jusqu’à ce que la vente de son bien soit effective, ou récupérer un maximum d’argent de la vente de son logement. Car le prix de vente ne sera pas le même selon que le bien sera loué vide ou occupé. Une décote s’applique en effet aux biens cédés loués.
Quelle décote pour la vente d’un logement loué ?
Vendre un logement loué induit en effet une décote, allant généralement de 10 à 30%, voire de 40 à 50% lorsque pour des locations dites en loi de 1948. Les locataires de biens soumis à la loi de 1948 sont en effet très protégés et il s’avère difficile, pour le propriétaire, de récupérer le bien. Par ailleurs, une fois le bien récupéré, le propriétaire doit en général supporter des dépenses de réparation et de mise aux normes élevées, le locataire étant obligatoirement entré dans les lieux avant le 23 décembre 1986.
Quel préavis pour vendre un logement loué ?
Pour mettre en vente un logement loué, le propriétaire n’a pas de préavis à respecter vis-à-vis de son locataire. Il est toutefois d’usage de l’informer de son intention de vendre au plus vite. D’abord, parce que, bien qu’il ne soit pas prioritaire dans le cadre de la vente d’un logement occupé, il peut se montrer intéresser par l’acquisition de son logement, et être prêt à débourser un peu plus que les prix du marché pour s’épargner les coûts et le stress d’un déménagement. D’autre part parce qu’il est concerné au premier chef par la vente du bien qui sera sans aucun doute visité par les candidats à l’achat. S’il décide de prendre congé de son locataire dans le but de vendre le logement, le propriétaire doit, en revanche, respecter un préavis d’information. Celui-ci est de 6 mois et se fait par envoi recommandé avec accusé de réception (3 mois en location meublée).
3 bonnes raisons de vendre un appartement occupé
Vendre un appartement loué n’est pas sans offrir quelques avantages. Les voici.
Une vente immédiate pour profiter du marché de l’immobilier
Pour vendre un appartement vide, il faut respecter un préavis de 6 mois avant de donner congé au locataire avec un appartement non meublé. Ce préavis peut-être très contraignant, car le marché de l’immobilier évolue vite. Les prix intéressants à un moment ne le seront pas forcément plus 6 mois plus tard. C’est pourquoi vendre un appartement sans donner congé au locataire peut représenter une bonne opportunité.
Pas de préavis et des loyers jusqu’à la vente
Donner congé à un locataire, c’est une démarche (rédaction du préavis, remise) qui peut s’avérer fastidieuse, sans parler de possibles conflits avec le locataire. En vendant votre appartement encore loué, vous facilitez les démarches à effectuer et, surtout, vous continuez de toucher les loyers jusqu’à la vente du bien. Il n’y a donc aucun risque de vacance locative.
Des avantages pour l’acheteur
Trouver un acheteur pour un appartement est souvent plus simple lorsqu’il y a déjà un locataire à l’intérieur. Pourquoi ? Parce que l’acheteur est assuré de la régularité des paiements et toutes les formalités juridiques sont déjà effectuées. Mais le plus important, c’est que le nouveau propriétaire évite la carence locative. Enfin, il peut aussi profiter d’une décote, à cause notamment du délai de récupération.
