Une Société Civile Immobilière (SCI) est faite pour acquérir et posséder des biens immobiliers.
Créée au 19e siècle, la Société Civile Immobilière (SCI) séduit toujours autant. Dispositif fiscal et outil de gestion patrimoniale, découvrez les véritables avantages d’une SCI pour investir dans l’immobilier.
Comme toute entité juridique, la Société Civile Immobilière (SCI) a pour obligation d’être enregistrée auprès d’un Tribunal de commerce qui sanctionnera son existence. Définition d’un objet social, rédaction des statuts et désignation d’un gérant sont donc incontournables.
Tous les quinze ans, parents et grands parents peuvent procéder à des donations exonérées d’impôts en faveur de leurs descendants directs. Plafonnées à 100 000 € de parents à enfants et à 31 865 € de grands-parents à petits enfants, ces donations peuvent prendre la forme de parts de SCI.
D’autre part, si la SCI génère des profits issus de la location non meublée de ses biens, il sera possible de déduire du chiffre d’affaires, les intérêts d’emprunt et les travaux effectués dans le calcul du revenu imposable. De même, un déficit sera répercuté sur le revenu fiscal des associés à hauteur de 10 700 € chacun (si choix d’imposition à l’IR).
Enfin, concernant la revente des parts, au-delà de 15 ans de détention, celles-ci sont exonérées d’imposition sur la plus-value.
L’organisation d’une succession avec une SCI
A l’issue d’un décès, le patrimoine immobilier du défunt est généralement détenu en indivision par ses héritiers. Ce statut juridique débouche bien souvent sur la vente du patrimoine immobilier pour cause de mésentente familiale. Avec une SCI, les « héritiers-associés » héritent de parts sociales qu’il sera plus aisé de gérer ou bien de céder.
L’entité juridique est également intéressante pour les couples non mariés. Ainsi le démembrement et le partage du patrimoine en nue-propriété et usufruit permettront un rachat de parts sociales au décès de l’un des deux conjoints.
Les différentes formes de SCI
La SCI d’attribution
Il s’agit d’une société éphémère. Sa durée de vie correspondant à la durée de l’opération immobilière (exemples: achat d’un bien bâti ou en état futur d’achèvement). Elle permet de fixer les quotes-parts à l’issue de l’acquisition.
La SCI familiale
Ce type de SCI regroupe les membres d’une même famille. Les biens immobiliers concernés deviennent la propriété de la société. Ainsi, chaque associé devient détenteur de parts sociales, au prorata de son apport initial. La vente des parts scelle la sortie de la société.
La SCI à capital variable
Les finalités sont les mêmes que pour une SCI à capital fixe. L’intérêt de cette structure réside dans sa souplesse. A l’inverse d’une SCI “classique”, les augmentations ou diminutions de patrimoine ou encore le changement d’associés n’engendrent pas de formalités administratives.
Bien choisir son gérant pour gérer ses affaires
Le gérant, désigné dans les statuts, a pour mission la gestion des affaires courantes notamment la comptabilité de la société. Même rudimentaire, celle-ci doit être rigoureuse. Les décisions importantes sont quant à elles votées au cours d’assemblées.
SCI : les caractéristiques, le fonctionnement et les avantages
La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure très appréciée par les investisseurs. Relativement simple à gérer, elle s’adresse aussi bien aux professionnels qu’aux particuliers et constitue un instrument de gestion patrimoniale et fiscale intéressant. Découvrez les principales caractéristiques de la SCI et l’intérêt que représente ce type d’investissement immobilier.
Caractéristiques essentielles de la SCI
En tant que société civile, la SCI doit être envisagée pour acquérir et posséder des biens immobiliers. À ce titre, elle ne peut pas être constituée à but commercial. Il existe différentes formes de SCI :
- La SCI de location : c’est la forme la plus répandue. Elle consiste à acquérir et gérer un bien immobilier pour le mettre en location.
- La SCI d’attribution : elle permet de faire l’acquisition d’un immeuble afin de le diviser en plusieurs biens immobiliers qui seront ensuite divisés entre les propriétaires en fonction de leurs parts.
- La SCI familiale : c’est la forme adaptée lorsque plusieurs membres d’une famille souhaitent acquérir un ou plusieurs biens immobiliers.
- La SCI de construction-vente : elle est dédiée à l’acquisition d’un terrain pour y construire un immeuble et le revendre pour en tirer des bénéfices.
Dotée d’une personnalité morale, la SCI dispose d’un patrimoine propre et n’est pas régie par une législation particulière (elle est régie par les articles 1845 du Code Civil et suivants). Elle permet ainsi de séparer les actifs d’exploitation des actifs immobiliers de l’entreprise.
Les formalités requises pour créer une SCI
Pour constituer une SCI, il faut au minium être deux associés, personnes physiques ou morales. Les associés seront en charge de la gestion courante de la Société Civile Immobilière. Aucun capital social minimum n’est requis – à noter que ce dernier peut être fixe ou variable – néanmoins, certaines formalités doivent être effectuées avant de pouvoir démarrer l’activité.
À commencer par la rédaction des statuts de la société parmi lesquels doivent figurer la dénomination de la SCI, son objet social, son capital, sa durée ainsi que ses modalités de son fonctionnement. Une fois les statuts rédigés, les associés doivent déposer le capital social dans un établissement bancaire puis annoncer la constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales. Vous pouvez consulter l’intégralité des démarches sur ce guide de la SCI.
Patrimoine et succession : les avantages de la SCI
Le principal avantage de la SCI est qu’elle facilite la gestion patrimoniale et la transmission. Les associés peuvent céder la société à des acheteurs (collaborateurs ou associés) tout en mettant à l’abri leur patrimoine immobilier.
Avec la SCI, ce sont pas les biens immobiliers qui sont transmis mais les parts de la société. Les gérants peuvent donc plus facilement préparer la transmission de leur patrimoine à leur famille sans être confrontés aux aléas de l’indivision successorale.
De la même manière, n’étant pas soumise au régime de l’indivision, la Société Civile Immobilière permet d’organiser en amont la gestion des biens immobiliers et de conférer les pouvoirs déterminés par les associés au gérant.
Enfin, la SCI est un bon instrument d’optimisation fiscale puisqu’elle permet de réduire ses impôts. De nombreux investisseurs font ainsi le choix de cette structure juridique pour leur investissement immobilier qui leur permet de bénéficier de l’option d’imposition à l’impôt sur les sociétés.
SCI ou indivision, quel régime choisir pour acheter un bien immobilier à plusieurs ?
Pour détenir un bien à plusieurs, il faut généralement choisir entre la détention en indivision ou une SCI.Très différents, ces deux régimes n’apportent pas les mêmes avantages et les mêmes inconvénients.
Pour un bien immobilier locatif ou une résidence de services, privilégiez la SCI
Si vous souhaitez acheter un bien immobilier à plusieurs, en particulier un bien locatif ou une résidence de services, sachez que la SCI présente généralement le plus d’avantages. En effet, elle permet de tout régir dans les statuts et notamment en ce qui concerne la règle de majorité lors des prises de décision. Ainsi, vous pouvez fixer des règles sur-mesure pour les associés. Cela permet de faciliter la gestion de la société et d’organiser les prises de décisions dans le cadre formel de l’assemblée générale, tout en maintenant les débats.
Avec l’indivision, les indivisaires retrouvent leur liberté plus facilement
Avec le régime d’indivision, chaque indivisaire peut demander un partage à tout moment et sortir de l’indivision. Un critère qui fait l’atout principal de ce régime qui offre la possibilité à chaque indivisaire de retrouver sa liberté à tout moment sans contrainte. Ainsi, il est favorable aux personnes ne souhaitant pas détenir de bien immobilier à plusieurs sur le long terme ainsi qu’aux personnes qui veulent de la flexibilité.
Quand est-il de la transmission d’un bien immobilier ?
N’oublions pas que dans le cadre de la détention d’un bien à plusieurs, il s’agit aussi d’organiser la transmission du bien immobilier. Ainsi, sachez que la détention par le biais d’une SCI facilite la transmission du bien, notamment dans le cadre d’un décès. En effet, les clauses des statuts qui auront été fixées s’appliqueront pour les héritiers, ce qui rend cette solution adaptée aux maisons de famille, par exemple, puisque la SCI permet d’organiser en amont la transmission au décès des parents.
La SCI familiale : pour qui, pourquoi et comment la constituer ?
La SCI familiale est une société permettant aux membres d’une même famille de mener ensemble un projet d’acquisition d’un bien immobilier, d’encadrer la succession ou encore de bénéficier d’avantages fiscaux. A qui s’adresse la SCI familiale ? Pourquoi est-elle avantageuse ? Comment fonctionne-t-elle ?
La SCI familiale permet de transmettre un bien plus facilement
La SCI (société civile immobilière) familiale apporte un certain nombre d’avantages aux membres d’une famille qui en font partie :
- Elle permet de transmettre plus facilement le bien entre les membres du couple, notamment en ce qui concerne les concubins.
- Elle permet d’établir un régime d’indivision stable entre les héritiers.
- Elle permet d’organiser la transmission du patrimoine immobilier lors de la succession.
- Elle vous permet de vous associer avec vos enfants pour acquérir un bien immobilier et constituer un patrimoine familial.
- Elle permet d’organiser la gérance et la répartition entre nue-propriété et usufruit selon les membres de la SCI.
- Enfin, les avantages fiscaux de la SCI familiale sont indéniables, puisqu’il est possible de transmettre une partie des parts sociales d’un immeuble tous les 15 ans.
Prenez quelques précautions avant de créer une SCI familiale
Avant de créer une SCI familiale, vous devez avoir établi un projet clair, savoir quel est l’objectif de cette SCI. En effet, vous pouvez constituer une SCI familiale dans l’objectif d’organiser la propriété d’un bien entre concubins, pour profiter d’avantages fiscaux, pour investir vos enfants dans un projet d’acquisition, ou encore pour favoriser la transmission d’un bien à vos héritiers. Faites le point, et prenez connaissance du fonctionnement de la SCI familiale, car vous allez devoir rédiger des statuts qui régissent notamment la gérance et la répartition des parts sociales. Vous devez vous réunir entre membres de la famille et associés de la SCI, afin que chacun prenne connaissance de son rôle et de ses droits, en essayant de rester juste et de vous adapter à chaque membre.
Le fonctionnement de la SCI familiale
La SCI est constituée d’associés
Il faut être au moins deux pour constituer une SCI, qu’elle soit familiale ou non. En revanche, la loi n’impose aucune limite quant au nombre de membres, vous pouvez donc inclure tous les proches que vous souhaitez. Notez cependant que la personne, qui apporte le capital social de la SCI familiale, est obligatoirement associée, et reçoit un nombre de parts sociales à hauteur du montant de son apport. Sachez qu’en cas de dettes, les créanciers peuvent se retourner contre l’ensemble des associés, et leurs biens peuvent être saisis. Toutefois, la dette est répartie en fonction des parts sociales détenues par chacun des associés.
Chaque associé dispose de droits
Les associés de la SCI familiale ont tous les mêmes droits, à savoir celui de participer aux décisions importantes, notamment lors des débats qui ont lieu en assemblée générale qui se déroule au moins une fois par an, d’avoir accès aux documents relatifs à la SCI, de demander un débat entre tous les associés en dehors de l’assemblée générale annuelle, ainsi que de céder leurs parts sociales, en respectant les règles inscrites dans les statuts.
Les démarches pour créer une SCI familiale
1. La SCI doit avoir un siège social
Pour constituer une SCI, il faut fixer un siège social. Ce dernier doit se situer dans le lieu où se trouvent les principaux services administratifs de la société, et il doit être en France. Le siège social peut parfaitement être fixé au domicile du gérant, mais il s’agira au préalable de s’assurer que le règlement de copropriété l’y autorise, le cas échéant. Mais le siège social peut également être également fixé dans un local commercial ou au sein d’une entreprise de domiciliation.
2. Les documents permettant de créer la SCI familiale
Vous allez devoir déposer un certain nombre de documents auprès du greffe du tribunal de commerce qui va immatriculer la SCI familiale et délivrera un K-bis. Ces documents sont :
- Les statuts de la société qui édictent les règles de fonctionnement de la société.
- Une attestation de non-condamnation des gérants.
- Un justificatif de l’adresse du siège social.
- Une attestation de parution d’une annonce légale.
- Vidéo : Les erreurs à éviter lorqu’on crée une SCI familiale: https://www.youtube.com/watch?v=eUVc8iNZSX4
Combien ça coûte de créer une SCI familiale
devant un notaire ?
La création d’une SCI familiale entraîne des frais. Rédaction des statuts chez le notaire, publication dans le journal d’annonces légales, dépôt au capital social… on vous présente toutes les étapes à suivre et aussi les frais qu’elles entraînent.
C’est quoi, une société civile immobilière ?
Une société civile immobilière (SCI) est une société civile de patrimoine dont l’objet est un bien immobilier. Elle est à différencier de la Société Civile de Placement Immobilière (SCPI). Selon la loi, la création d’une SCI implique au minimum 2 associés propriétaires du même bien immobilier.
Le principe de la société civile immobilière familiale
Une SCI familiale est une SCI dont les membres font tous partie d’une même famille. La SCI est propriétaire du bien et chaque membre de la famille offre une quote-part. En contrepartie, chacun reçoit des parts sociales de la société. L’un des membres de la SCI doit être nommé gérant pour assurer la gestion quotidienne. Toutefois, toutes les grandes décisions sont votées en assemblée.
Pourquoi opter pour la SCI familiale ?
Le modèle de la SCI permet de faciliter la transmission d’un bien immobilier. En cas de décès, par exemple, les désaccords sont évités pour le bien de la société. De plus, si l’un des héritiers associé de la SCI veut vendre ses parts, il peut le faire sans que le bien soit mis en vente. Par ailleurs, la transmission peut se faire dans de meilleures conditions fiscales que lors d’un héritage classique. Les héritiers doivent payer des droits de donation, mais ces derniers sont déterminés en fonction de la valeur des parts. Ainsi, si la SCI présente des dettes, elles sont prises en compte dans le montant des droits qui vont être moins élevés.
Les différents coûts pour la création d’une SCI familiale chez un notaire
Maintenant que vous connaissez les avantages de la SCI familiale, voici les démarches à effectuer (et les dépenses associées) pour la création de votre société.
La rédaction des statuts chez un notaire
La première chose à faire lorsqu’on décide de créer une SCI familiale, c’est de rédiger des statuts juridiques. Ces statuts vont permettre de fixer toutes les règles de gestion comme la nomination du gérant ou la distribution des parts.
Les informations obligatoires à indiquer dans les statuts sont les suivantes :
- Le nom de la SCI.
- Le nom et les apports en nature et numéraires des membres.
- Le siège social et le montant du capital social de la SCI.
- L’objet social de la SCI familiale.
Si vous passez par un notaire, un avocat ou un service juridique en ligne, vous devrez débourser de 500 € à 2 500 €.
La publication dans le journal d’annonces légales
Une fois la rédaction des statuts juridiques de la SCI effectuée, il faut les publier dans le Journal d’Annonces Légales. Les frais vont dépendre du nombre de caractères publiés dans le JAL.
Le dépôt au capital social
Le capital social de votre SCI correspond à l’ensemble des apports de chaque associé. Il existe 2 types d’apports pour ce type de structure :
- Les apports en nature : des biens immobiliers (évalués par un notaire ou un commissaire) apportés par les membres de la SCI.
- Les apports en numéraire : des sommes d’argent qui vont créer des parts sociales.
La création du dossier d’immatriculation
Le dossier d’immatriculation est la dernière étape à effectuer pour la création de votre SCI familiale. Il s’agit de déposer un dossier d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés. Le dossier doit contenir les pièces justificatives suivantes :
- Les statuts juridiques (signés par les associés).
- La preuve qu’un dépôt du capital social a été déposé sur un compte bancaire pro.
- Une preuve de non-condamnation pénale pour le gérant de la SCI.
- Le formulaire M0.
- L’annonce légale au journal d’annonces légales.
