Surface habitable, utile, loi carrez … Quelle est la différence ?

En immobilier, pas facile de s’y retrouver entre les notions de surfaces habitables, de surfaces utiles ou de surfaces de plancher. Pour ne rien gâcher au plaisir du jargon, la loi Carrez vient modifier les calculs. Alors comment faire la différence entre toutes ces surfaces et que doit-on prendre en compte dans chaque cas ?

Déjà, jongler avec les mètres carrés n’est pas évident pour tout le monde, alors si en plus les surfaces sont soit utiles, soit habitables, soit de plancher, il y a de quoi tourner en rond, surtout quand la loi Carrez s’en mêle. Alors comment faire le tri et concrètement, comment calculer les différentes surfaces lorsqu’on achète ou qu’on vend un bien ? Comment définir la surface habitable ? Quelle est la différence avec la surface utile ? À quoi sert la surface plancher ? Qu’est-ce que change la loi Carrez ?

La surface habitable

Par définition, la surface habitable indique la surface que vous pouvez habiter. Oui mais ce serait si simple si ce n’était que cela. D’après l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation, « la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ».

Elle ne tient pas compte alors des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements. Et pas davantage des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Elle tient compte de toutes les autres pièces, même des combles aménagés, des sanitaires, des celliers, de placards, des buanderies, des couloirs et des espaces sous les escaliers, à partir du moment où leur hauteur et supérieure à 1,80 m et qu’ils se trouvent à l’intérieur de votre logement.

Pour calculer la surface habitable, concrètement, prenez votre mètre et mesurez les surfaces au sol de toutes les pièces de votre maison qui mesurent plus de 1,80 m de hauteur, même dans les placards, donc. Multipliez la largeur par la longueur pour obtenir votre mesure en mètres carrés et additionnez tous les résultats pour avoir la surface habitable du logement entier.

C’est cette surface qui doit être inscrite et annoncée lors de la vente d’une maison.

La surface utile

Selon l’article D.331-10 du Code de la construction et de l’habitation, la surface utile est égale à la surface habitable du logement […] augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement.

En clair, pour calculer la surface utile il faut ajouter à la superficie habitable précédemment calculée la moitié de la surface des pièces annexes.

Parmi les pièces annexes on compte tout ce qui n’était pas compté dans la surface habitable, et en tout ce qui en dehors du logement : les combles aménageables, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, tant que leur hauteur est égale ou supérieure à 1,80 m. Les parties communes, les cours et les jardins ne sont pas comptés ici.

La surface utile est donc supérieure à la surface habitable. Elle est utile notamment pour les acheteurs qui alors connaissent l’ensemble des surfaces qu’ils acquerront. L’exemple le plus probant que reprend d’ailleurs le site Bien Ici, c’est celui d’une « maison de campagne de taille modeste, mais entourée de nombreuses dépendances, ou encore d’un appartement exigu avec une cave très spacieuse. »

La surface utile permet aussi de déterminer le plafond de loyer pour certains régimes de défiscalisation immobilière, type loi Pinel, « ou encore le niveau de subvention des logements financés via certains dispositifs comme le prêt locatif social (PLS), le prêt locatif intermédiaire (PLI) et le prêt locatif à usage social (PLUS).

À noter que « la surface utile brute (SUB) doit être prise en compte uniquement dans le cadre de locaux d’activité ou de bureaux. Elle ne concerne pas les habitations. Elle renvoie à la surface de plancher qui se situe à l’intérieur des locaux de laquelle sont déduits tous les éléments structuraux comme les poteaux, les murs extérieurs, les gaines techniques, mais aussi les locaux techniques (en dehors des sous-sols et des combles) ».

La surface de plancher

Le site officiel de l’administration française définit la surface de plancher comme « l’unité de calcul des surfaces des constructions servant à la délivrance des autorisations d’urbanisme de la construction [et] correspond à la somme des surfaces closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment ».

En clair, la surface plancher concerne uniquement les logements en construction. « C’est grâce à elle que certains documents administratifs seront délivrés ou non tels le permis de construire ou le respect de normes d’urbanisme », explique le site Particulier à particulier.

Pour l’estimer, vous devez ajouter toutes les surfaces plancher de chaque niveau clos et couvert du projet de construction. Ici aussi ne prenez en compte que les surfaces dont la hauteur est supérieure à 1,80 m. Les trémies et vides d’escalier, les combles non aménageables, les surfaces aménagées pour le parking ou encore les épaisseurs de mur n’entrent pas dans le calcul de la surface plancher. Il faut déduire ainsi par exemple l’épaisseur des matériaux isolants.

À savoir, la surface de plancher est calculée différemment s’il s’agit d’une maison individuelle ou d’un habitat collectif.

La loi Carrez dans tout ça ?

La superficie visée par la loi Carrez est calculée de la même manière que la surface habitable sauf qu’elle prend en compte les combles non aménagés, les greniers, les réserves, les remises et les vérandas, toujours sous réserve que la hauteur sous plafond soit d’au moins 1,80 m.

La surface dite Carrez correspond à la superficie privative d’un logement et ne se calcule que dans le cadre d’une copropriété. Elle ne compte pas la superficie des terrasses, balcons, caves, garage et parking, sauf pour l’estimation du prix de vente, à condition que la loi Carrez apparaisse sur les promesses et compromis de vente d’un logement en copropriété. En cas d’absence, le document pourrait être annulé.

La Loi Carrez, loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, permet de calculer le plus précisément possible la surface habitable du logement. Elle est obligatoire uniquement en cas de vente d’un bien immobilier en copropriété, dès lors que la surface de ce bien est supérieure ou égale à 8 m² et souvent utilisée en cas de mise en location d’un appartement ou d’une maison. Pour la vente d’une maison individuelle en revanche elle n’est pas obligatoire et il faudra alors préférer la surface habitable.

Attention, dans l’avant-contrat, la mention de la surface loi Carrez n’est pas une obligation. « Cependant, en cas d’absence de mention, l’acheteur peut soit exiger la nullité du contrat ou demander expressément l’ajout de la mention dans l’acte authentique de vente. Si le mesurage loi Carrez n’est pas indiqué dans l’acte authentique de vente, l’acheteur peut également demander l’annulation de l’acte dans un délai d’1 mois après signature », explique le site Bien Ici.

Une erreur de calcul peut coûter cher

Maintenant vous savez tout pour mieux comprendre les annonces immobilières si vous êtes acquéreur et pour faire le calcul des superficies de votre logement si vous êtes vendeur. Et si vraiment c’est encore compliqué parce que par exemple votre logement est atypique, il ne faut pas hésiter à faire appel à un professionnel de l’immobilier. En cas d’erreur, le vendeur est tenu responsable et l’acquéreur est en droit d’exiger une compensation de plus de 5 % du prix d’achat.

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