Sociétés civiles immobilières
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Sociétés civiles immobilières

1 – Pourquoi créer une SCI ?

Quelques raisons principales :
– pour permettre à plusieurs personnes d’acquérir un bien, tout en évitant l’inconvénient principal de l’indivision : l’unanimité pour les décisions les plus importantes (notamment la vente du bien);
– pour permettre aux commerçants, industriels, artisans, entrepreneurs et professionnels libéraux de dissocier leur patrimoine personnel de celui de leur entreprise;
– pour protéger une personne : par exemple, en cas de concubinage, les statuts peuvent prévoir la continuation de la SCI avec le concubin survivant.
Les héritiers du concubin défunt ne pourront pas demander au survivant de quitter le bien pour le vendre car celui-ci appartient à la SCI. Le bien n’est pas en indivision entre les associés;
– pour faciliter la répartition de son patrimoine : il est plus simple de partager des parts sociales que des biens immobiliers;
– pour réduire les risques de saisie par les créanciers personnels d’un des associés : la société étant propriétaire du bien, les créanciers personnels de chacun des associés ne peuvent le saisir car les associés ne possèdent que des parts.

2 – Un associé qui a apporté l’immeuble à la société peut-il le reprendre ?

Oui :
– soit pendant la durée de la société en cas de retrait si les statuts ne l’interdisent pas ou n’attribuent pas le bien à un autre associé,
– soit lors de la dissolution de la société :
· si les statuts le lui permettent,
· ou si lors du partage consécutif à la dissolution, le bien existe toujours dans la masse à partager.
Si la valeur du bien dépasse la valeur des parts de l’associé « repreneur », ce dernier devra une indemnité (soulte) à ses co-associés.

3 – L’associé d’une SCI qui occupe à titre de résidence principale un logement appartenant à la société est-il exonéré d’impôt sur la plus-value lors de la vente du bien ?

Si un associé d’une SCI occupe, à titre de résidence principale et gratuitement, un appartement appartenant à la société, il est exonéré en cas de cession de ce bien à hauteur de la quote-part de plus-value lui revenant.

4 – Que deviennent les biens à la dissolution de la SCI ?

La propriété des biens est transférée aux associés. La dissolution est assimilée à une cession à titre onéreux. En cas de plus-value, celle-ci est imposable au nom de chaque associé au prorata de ses droits dans la société.
(Toutefois, pour les sociétés civiles d’attribution, voir question suivante.)

5 – A la dissolution d’une société civile d’attribution, les associés supportent-ils la plus-value immobilière ?

Les sociétés civiles d’attribution ont pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur division par lots destinés à être attribués aux associés en propriété ou en jouissance, et accessoirement la gestion et l’entretien de ces immeubles.
En cas de partage pur et simple sans soulte, les associés ne sont pas redevables d’un impôt sur la plus-value immobilière lors de la dissolution de la société et de l’attribution des biens aux associés.

6 – Peut-on utiliser une SCI pour louer en meublé ?

La SCI doit avoir un objet civil (exemple : la location non meublée). Si la société loue en meublé, ce qui constitue une activité commerciale, elle sera traitée fiscalement comme une société commerciale et relèvera de l’impôt sur les sociétés.

7 – Qui peut-être associé de la SCI ?

Sauf clauses restrictives des statuts, toute personne physique ou morale capable peut être associée d’une SCI.
Les associés doivent être au minimum deux.
La nationalité des associés et leur domiciliation n’ont pas d’importance.

8 – Que se passe-t-il en cas de décès d’un associé ?
En principe, le décès d’un associé n’entraîne pas la dissolution de la société qui continue avec les héritiers ou légataires du défunt sans agrément des autres associés, sauf cas particuliers. Ainsi,
– les personnes morales héritières d’un associé décédé ne peuvent devenir associées qu’avec un agrément de tous les associés sauf clause contraire dans les statuts;
– les statuts peuvent prévoir :
– l’agrément des héritiers ou légataires par les autres associés,
– la dissolution de la société en raison du décès,
– la continuation de la société avec les seuls associés vivants. Dans ce cas, les héritiers ou légataires qui ne deviennent pas associés ont droit à la valeur des parts sociales de l’associé décédé.

9 – Existe-t-il un capital minimum pour créer une SCI ?

Non, la loi ne fixe aucun capital minimum.

10 – Quelles sont les contraintes de la SCI ?

– De nombreuses obligations à respecter :
– des formalités de constitution (ex : la rédaction des statuts, les formalités de publicité…) ;
– une gestion contraignante (la tenue d’une comptabilité, d’assemblées générales, l’établissement des déclarations…)…
Ces obligations occasionnent des frais de fonctionnement.
– Une liberté de décision individuelle des associés moins importante : l’immeuble appartient à la société et non aux associés. Ces derniers ne sont propriétaires que de parts sociales. Leur liberté est moins grande puisqu’ils doivent s’entendre pour prendre des décisions collectives. Leur mésentente persistante peut bloquer le fonctionnement de la société et nuire aux intérêts de chacun.
– Une absence de véritable marché pour négocier les parts de SCI : il est plus difficile pour les associés de céder leurs parts que de vendre un bien immobilier.
– Des inconvénients liés à l’apport de biens immobiliers :
cet apport est soumis au droit de préemption urbain;
il constitue fiscalement une cession à titre onéreux imposable éventuellement au titre des plus-values.

11 – Des époux peuvent-ils constituer une SCI ?

Oui, des époux peuvent constituer une SCI entre eux ou avec d’autres personnes. Un seul des époux peut être associé de la société.

12 – Un seul époux peut-il apporter un bien commun ?

Oui. Son conjoint doit en être averti. L’information donnée à ce dernier doit être justifiée dans l’acte. S’il n’a pas été informé de cet apport, il peut soit le ratifier soit en demander la nullité.
Toutefois, pour l’apport de certains biens (ex: celui par lequel est assuré le logement de la famille), la seule information est insuffisante et le consentement du conjoint est requis.
Le conjoint n’est pas forcément associé, mais il peut revendiquer cette qualité :
– lors de l’apport ou de l’acquisition. Dans ce cas, il n’a pas besoin d’agrément, celui donné par le conjoint suffit ;
– ultérieurement. Un agrément est nécessaire si les statuts le prévoient.

13 – Un associé peut-il sortir de la SCI ?

Un associé ne peut être engagé de manière perpétuelle :
– il peut en principe se retirer à tout moment de la société. Les statuts peuvent fixer les conditions du retrait. Dans leur silence, une décision unanime est nécessaire. En cas de refus des associés, le retrait peut être autorisé en justice pour justes motifs (exemple : privation du droit de vote des associés minoritaires par les majoritaires) ;
– il peut également céder les parts qu’il détient, à titre gratuit (donation) ou à titre onéreux (vente).