PRÊTS IMMOBILIERS, VÉRIFIER AVANT DE SIGNER
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PRÊTS IMMOBILIERS, VÉRIFIER AVANT DE SIGNER

1  DURÉE DU PRÊT ET MENSUALITÉS DU CRÉDIT

Vous avez choisi, en fonction de vos possibilités de remboursement, le montant de vos mensualités. Plus la durée d’emprunt est longue, plus vous payez d’intérêts, donc plus le coût est élevé. Le risque de défaut de paiement est de fait plus important pour la banque; il est donc normal qu’en contrepartie, elle applique un taux plus élevé. En raccourcissant la durée, vous augmentez le montant de vos mensualités, mais pesez davantage sur votre reste à vivre mensuel. Vérifier bien encore une fois que vous avez adapté la durée de votre emprunt à vos possibilités de remboursement.

2  LE TAUX DE VOTRE CRÉDIT: FIXE OU VARIABLE ?

Avec un taux fixe, vous connaissez dès le départ le montant de vos mensualités, le coût total de votre crédit et vous pouvez être assuré que quelle que soit l’évolution du marché, votre taux et la durée de votre emprunt ne varieront pas Sauf si vous renégocier votre crédit. Sachez qu’une échance se compose d’une part de capital et d’une part d’intérêts, une répartition qui varie au cours de la vie du prêt; au début  la proportion des intérêts est plus importante; il est donc plus intéressant de renégocier votre prêt dans le premier tiers de sa durée.

Si vous avez opté pour un taux variable (généralement pour un achat d’investissement), il est révisé en général chaque année à la date anniversaire du prêt en fonction d’un indice de référence. Actuellement, avec les taux particulièrement bas, il est moins intéressant d’opter pour un taux variable.

3  LE COÛT TOTAL DE VOTRE CRÉDIT

Le taux annuel effectif global (TAEG) représente le coût total du crédit pour l’emprunteur. Il est exprimé en pourcentage annuel d’un montant total du crédit. Il est calculé à partir du taux nominal.

Il prend en compte tous les frais de dossier, les frais de garantie, les commissions des intermédiaires qui ont permis l’obtention du prêt (le courtier), les frais fiscaux, les frais d’assurance si sa souscription est obligatoire pour l’emprunteur.

4  L’ASSURANCE EMPRUNTEUR

Pour couvrir les risques liés aux accidents de la vie, l’organisme prêteur exige une assurance de prêt immobilier, également désignée sous le nom d’assurance crédit ou d’assurance emprunteur. Cette garantie obligatoire augmente le coût de votre emprunt. Les contrats d’assurance emprunteur varient en fonction des risques pris en charge et de l’âge de l’assuré. Cette assurance peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du crédit immobilier. Aujourd’hui, elle est réalisée dans 80 % des cas auprès de l’établissement bancaire qui propose le crédit immobilier. Sachez que depuis l’amendement Bourquin (loi Sapin 2), entré en vigueur le 1er janvier 2018, tous les emprunteurs peuvent changer leur contrat d’assurance de prêt immobilier pour souscrire à celui de leur choix, à chaque date anniversaire du contrat, et ce, pendant toute la durée du prêt. Il existe aussi une assurance perte d’emploi qui vous couvre si, pendant la durée de votre emprunt immobilier, vous êtes en période de chômage.

Pour comprendre pourquoi les taux d’intérêt s’emballent, il faut comprendre comment ils sont fixés. Pour accorder un prêt à un particulier qui veut acheter un bien immobilier ou à une entreprise qui désire investir, une banque est amenée à emprunter, elle-même, de l’argent à la banque centrale européenne. Les taux d’intérêt pratiqués par la BCE pour ses différents prêts sont appelés les taux directeurs. Quand elle les remonte, les banques paient plus cher l’argent qu’elles prêtent et doivent donc répercuter la hausse sur les prêts qu’elles accordent à leurs clients. L’argent, du coup, coûte plus cher à tout le monde.

Or pour, relever ses taux directeurs est une des armes les plus efficaces dont la BCE dispose lutter contre l’inflation. Cela rend le crédit plus cher et donc cela ralentit l’économie, une manière d’enrayer l’inflation.

La hausse des taux d’intérêt, qui suit la courbe de l’inflation, n’est sans doute pas terminée. Les économistes parlent de 2024 pour un début de retour à la normale. Et, des taux plus élevés, cela signifie des conditions d’attribution des prêts plus restrictives. Mais ces nouvelles conditions n’annulent pas une des lois intangibles de l’économie : en période de crise, quand d’autres investissements deviennent incertains, l’immobilier reste une des options les plus intéressantes.

PLUS DIFFICILE D’OBTENIR UN PRÊT

Après une période de prudence, et face à une inflation qui devrait dépasser les 9 % sur la zone euro, la BCE a décidé de dégainer l’arme absolue. Le 8 septembre, sa présidente, a donc annoncé une hausse record des taux directeurs de 75 points (0,75 %). Après une hausse de 0,5% en juillet.

Les taux des prêts immobiliers vont donc continuer à progresser dans les semaines et les mois qui viennent. Selon toute vraisemblance, ils pourraient atteindre, en moyenne, des taux supérieurs à 2 % d’ici à la fin de l’année. Mais attention, les banques sont contraintes par ce que l’on appelle le taux d’usure. C’est le taux maximal auquel elles sont autorisées à prêter de l’argent pour un type de prêt donné. Aujourd’hui, face à la hausse des taux, des voix s’élèvent dans le secteur bancaire, pour demander le relèvement de ces taux. Les banquiers estiment qu’ils sont trop bas et que cela contribue à la multiplication des refus de prêts.

Face à ce tableau à la fois un peu technique, il convient de souligner un point très positif. Aujourd’hui, il est possible d’emprunter à un taux d’intérêt très nettement inférieur à l’inflation (moins de 2 % pour les taux et près de 6 % pour l’inflation). Une façon inattendue de gagner de l’argent.

LES REFUS DE PRÊTS

A l’époque, pas si lointaine, de l’argent quasi-gratuit, le spectre du refus de prêt avait presque disparu du paysage. Il fait, de façon assez brutale, sa réapparition avec le nouveau contexte économique. En effet, la hausse des taux d’intérêt s’accompagne presque mécaniquement d’un durcissement des conditions d’obtention des prêts. À cela une raison toute simple : l’argent qu’elles prêtent coûte plus cher aux banques. Elles prennent donc un risque plus important en le prêtant et doivent renforcer les critères d’attribution.

Le premier critère qu’elles vont prendre en compte, c’est l’apport personnel. Dans la période précédente, il n’était pas rare de voir un prêt accordé sans aucun apport. Aujourd’hui, il est (re)devenu indispensable, à hauteur d’au moins 10 % du projet. Cela permet de limiter les risques pour la banque et, surtout, de partager la charge avec l’emprunteur, qui s’engage lui aussi, personnellement dans son investissement.

L’apport personnel est aussi un levier qui permet de réduire la somme empruntée et donc, de rendre une acquisition finançable. Enfin, les banques peuvent aussi demander à ce que l’emprunteur conserve une épargne disponible en dehors de son projet immobilier, pour pouvoir faire face à une dépense imprévue. Naturellement, c’est un problème pour de nombreux primo-accédants, qui n’ont pas l’apport de la vente d’un premier bien pour asseoir leur projet.

L’autre critère essentiel, c’est naturellement le reste à vivre et, donc, le taux maximal d’endettement du foyer. En période d’argent peu cher, ces conditions se relâchent et on peut voir des prêts acceptés avec un endettement supérieur à 35 %. Aujourd’hui, de nombreux établissements bancaires ne dépassent plus les 30 %. La faute à un contexte où toutes les dépenses quotidiennes augmentent rapidement, fragilisant les finances des ménages. En gros, il s’agit de conserver un peu de réserve dans son budget quotidien pour pouvoir continuer à rembourser son prêt, même si les autres dépenses devaient augmenter dans les mois suivants.
Enfin, les banques vont regarder avec plus d’attention aujourd’hui l’état du bien, notamment au regard de sa consommation énergétique. À combien vont s’élever les factures ? L’emprunteur sera t-il capable d’engager les dépenses nécessaires pour mettre le bien aux normes ? Autant de questions qui ne se posaient pas auparavant et qui peuvent, aujourd’hui, contrarier l’attribution d’un prêt.

LE TAUX D’USURE

Selon une étude d’Opinion Systèm, plus de 35 % des refus de prêts constatés en France depuis le mois de janvier seraient dû au taux d’usure. Le taux d’usure, c’est le taux maximal auquel une banque peut contracter un prêt. Il sert à éviter les taux abusifs. Seulement voilà, il est calculé à partir de la moyenne des taux constatés le trimestre précédent et relevé d’un tiers.
En période normale, tout va bien, mais quand les taux progressent de façon rapide, de mois en mois, cela donne des taux d’usure trop proches des taux d’intérêt. Et, du coup, quand on additionne le taux d’intérêt et l’assurance emprunteur (qui est comprise dans le calcul), on peut arriver à un taux supérieur au maximum autorisé. Cela est surtout vrai pour les emprunteurs les plus âgés ou ceux qui présentent des risques plus importants (personnes fragiles, métiers à risque…) Comme il est interdit de prêter au-delà du taux d’usure, le prêt est refusé. Et ce, même si le dossier est solide et l’emprunteur solvable.
Comment remédier à cette situation ? Les professionnels de la banque demandent un relèvement des taux d’usure ou de sortir l’assurance emprunteur du calcul. Cela pourrait permettre, selon eux, de remettre tout une catégorie d’acquéreur potentiels dans le jeu.

QUELS EFFETS SUR LE MARCHÉ ?

La hausse des taux d’intérêt a un impact très concret et très direct sur le marché de l’immobilier : elle rend plus cher le coût du crédit et, donc, mécaniquement, elle diminue le pouvoir d’achat immobilier des ménages.
Cela, donc, devrait avoir pour conséquence de limiter le niveau de la demande et, donc, de rééquilibrer un peu un marché dominé depuis plusieurs mois par la rareté de l’offre. « Les taux des crédits immobiliers vont continuer à augmenter dans les prochains mois dans le sillage d’une inflation forte.