Prêt à taux zéro: de nouvelles règles en 2024

Le Prêt à taux zéro, qui soutient le secteur de l’immobilier depuis 1995, est prolongé jusqu’en 2027. Plus de foyers pourront en bénéficier, mais dans un cadre plus restrictif. Revue de détail du nouveau dispositif.

Soutenir les emprunteurs

Au 31 décembre 2023, le prêt à taux zéro aurait dû tomber aux oubliettes.  Mais cette suppression tombait plus que mal dans un contexte de crise globale du secteur du logement. Ajouter un boulet au pied des emprunteurs ?

Le moment était mal choisi. A la mi-octobre, donc, au micro de RTL, le ministre de l’économie, Bruno Le Maire a lui-même annoncé la marche arrière du gouvernement. « Le PTZ devait être supprimé et nous avons décidé de le prolonger. Parce qu’aujourd’hui, il y a un effondrement des crédits immobiliers et qu’il est devenu très difficile d’emprunter, suite à l’augmentation des taux. Il y avait auparavant, environ 20 milliards de crédits mensuels. On est passé à environ 10 milliards.». Le PTZ est donc prolongé pour l’année 2024 et jusqu’en 2027, mais avec des modalités et des conditions différentes.

« Aujourd’hui, les personnes seules gagnant plus de 3 100 euros par mois en zones tendues et 2 000 euros en zones détendues sont exclues de ce dispositif », a expliqué le ministre de l’économie. « À partir du 1° janvier 2024, elles seront éligibles respectivement jusqu’à 4 100 euros en zones tendues et 2 400 euros en zones détendues. » Selon les estimations de Bercy, ce sont donc six millions de foyers fiscaux supplémentaires qui pourront prétendre à un PTZ l’an prochain.

6 millions de bénéficiaires en plus

Les plafonds des deux premières tranches, celles qui offrent les meilleures conditions de prêt, sont nettement relevés. Dès 25 000 € de revenus annuels en zone A et 15 000 € en zone C, il sera possible de solliciter un PTZ à taux plein. De plus, une nouvelle tranche est créée pour les revenus compris entre 37 000 € et 49 000 € en zone A (24 000 € et 28 500 € en zone C), pour élargir encore l’assiette des bénéficiaires. Au total, ce sont 29 millions de foyers fiscaux qui sont potentiellement éligibles, contre 23 millions dans l’ancienne version, soit 73 % de la population contre 60 %.

L’objectif de cet élargissement, c’est de créer un effet de levier. Plus de bénéficiaires du PTZ, c’est plus de financements qui pourront finalement se réaliser et, donc, un coup de boost sur le marché de l’immobilier.

Les montants qu’il sera possible de mobiliser avec le PTZ augmentent également. La somme maximale empruntable passe de 80 000 à 100 000 €. Idem pour ce qui concerne la part maximale du financement allouée au PTZ. Elle était, dans l’ancienne version, de 40 %. Elle sera désormais de 50 % pour la première tranche de revenus. Elle ira en diminuant à mesure que les revenus progressent. La dernière tranche, créée avec cette réforme, ouvre à un financement potentiel de 20% du projet. Selon les services de l’État, l’aide sera comprise entre 5 000 et 40 000 € par achat immobilier et permettra de ramener le taux d’intérêt moyen d’une opération de 4,4% à 3%. Le tout pour un coût total de 800 millions d’euros.

Un PTZ plus ciblé

Attention, si davantage de foyers peuvent solliciter un Prêt à taux zéro, le spectre des projets finançables, lui, devient plus restrictif. Le territoire national est divisé en plusieurs zones, selon l’état du marché de l’immobilier. Les zones A et B1 sont considérées comme tendues.

C’est-à-dire que la demande de logements est structurellement et de façon importante supérieure à l’offre. Il y est donc très difficile de se loger. Cela concerne essentiellement les littoraux, la région parisienne, les très grandes villes et les zones touristiques. Les zones B2 et C sont dites « détendues ».

Même si le marché immobilier peut connaître des tensions conjoncturelles, elles bénéficient d’une situation assez équilibrée.

Il s’agit de villes moyennes et des secteurs ruraux.

Le nouveau PTZ resserre les conditions de financement en fonction de ces zones. Auparavant, il était possible de financer un projet dans le neuf, en collectif ou en maison individuelle, n’importe où en France. L’aide du PTZ était simplement plus importante en zone tendue.

Neuf: uniquement en collectif et en zone tendue

Désormais, pour un projet dans le neuf, le PTZ sera mobilisable uniquement dans les zones tendues (A et B1) et uniquement pour un projet dans un habitat collectif. Impossible donc de financer du neuf en zone détendue avec le PTZ.

Dans l’ancienne version du PTZ, on pouvait financer un projet dans l’ancien partout en France, à condition qu’il comprenne au moins 25% de dépenses liées à de la rénovation énergétique. La règle ne change pas, mais elle ne s’applique plus que dans les zones détendues (B2 et C).

Le gouvernement justifie ces restrictions par la cohérence avec ses objectifs prioritaires en termes de lutte contre le réchauffement climatique. Il s’agit de continuer à lutter contre l’artificialisation des sols, d’où les restrictions concernant le neuf en zone détendue et de favoriser la rénovation de l’immobilier existant, d’où les aides dans l’ancien en zone détendue.

Pour contrebalancer les effets de ces restrictions, l’État a décidé de faire passer un peu plus de 200 villes supplémentaires dans la catégorie des zones tendues. Cela concerne de nouveaux secteurs du littoral atlantique notamment et plusieurs villes moyennes, comme Troyes, Cholet ou Le Mans. Mais, dans nos régions du Centre-Val de Loire et du Poitou, la quasi-totalité du territoire reste en zone détendue.

Maison individuelle : la grande perdante

On l’a vu, la maison individuelle est désormais totalement exclue du PTZ. Or, les projets concernant les maisons individuelles représentaient presque la moitié des attributions de PTZ ancienne formule. En 2022, sur 63 647 PTZ délivrés, 31 749 l’étaient pour une maison individuelle. C’est donc bien un changement majeur.

Evidemment, la nouvelle n’est pas passée inaperçue. En effet, ce secteur compte parmi les plus touchés par les difficultés actuelles sur le front du logement. Selon la Fédération Française du Bâtiment, sur l’année 2023, on est à plus de 45 % de baisse du nombre de maisons individuelles construites en France. Grégory Monod, président du Pôle Habitat de la FFB estime que ce chiffre pourrait même tomber à 50000 unités en 2024. On était à plus de 120 000 maisons construites chaque année entre 2007 et 2022. Or, toujours selon le syndicat professionnel, le rêve d’une maison individuelle concerne près de 80% de la population française.

Les causes sont bien connues : hausse des coûts de construction, augmentation des prix du foncier… Mais il y a aussi la politique de Zéro artificialisation nette (ZAN), qui a pour but d’empêcher de bétonner des parcelles qui ne le sont pas actuellement. Pour rappel, chaque année, la France perd entre 20 000 et 30 000 hectares d’espaces naturels.

Des professionnels sceptiques

Les professionnels du logement, promoteurs, agents immobiliers, constructeurs, présentent depuis plusieurs mois, un front uni face aux difficultés qui touchent le secteur. Et cette union n’a pas été du tout convaincue par les évolutions du prêt à taux zéro applicables depuis le début de l’année 2024.

Le communiqué de presse met l’accent sur le fait que malgré le passage de 204 communes en zone tendue, le nouveau prêt à taux zéro exclut 93% du territoire national de toute aide dans la construction neuve. Et cela, dans un contexte où les taux d’intérêts restent très élevés et où le secteur est globalement fragilisé.

Pour un retour à l’ancien PTZ ?

Et même dans l’ancien, le nouveau spectre du PTZ va poser des difficultés. Un projet dans l’existant n’est finançable par le PTZ que dans les zones détendues. Ainsi, il est désormais impossible de mobiliser un prêt à taux zéro à Quimper ou au Mans par exemple, pour un achat dans l’ancien. Et cela même si le projet comporte un volet rénovation.

Cela va donc rendre le financement de ces projets beaucoup plus difficile. C’est un coup dur pour le marché immobilier dont on sait qu’il est déjà compliqué sur l’ensemble de la France. C’est aussi un signal négatif à destination des acquéreurs qui pourraient faire le choix d’acheter un bien immobilier à rénover pour l’habiter eux-même ou pour le mettre en location. Pour toutes ces raisons, de nombreuses voix se sont élevées pour demander le retour du Prêt à taux zéro dans sa forme précédente. La commission des finances à l’Assemblée nationale a voté dans ce sens, avec le soutien de près de 300 députés, du Sénat et de l’association des Maires de France. Olivier Salleron, président de la FFB, salue le vote des parlementaires : « L’écrasante majorité des députés, des sénateurs et des élus locaux ne comprennent pas l’entêtement du gouvernement sur le PTZ alors que la situation actuelle plaide clairement pour son maintien avec l’effondrement des chiffres de la construction, les difficultés des Français à se loger, le tassement des chiffres de l’emploi et le sentiment de relégation sociale des Français vivant hors des zones urbaines ».