Louer une chambre chez soi, des revenus et des contraintes

Solitude après le départ des enfants, baisse des revenus avec la retraite, hausse des charges de copropriété ou des impôts locaux, autant de raisons d’être tenté de louer une partie de son logement. Décryptage de la tendance.

Partager un grand espace pour accueillir un locataire est une pratique de plus en plus courante.

Elle permet, quand on a une pièce disponible, d’arrondir ses fins de mois et ainsi de faire face plus aisément à ses charges, voire de s’assurer un peu de compagnie, ce qui peut être une véritable opportunité. De nombreuses villes universitaires font face à une véritable pénurie de logements, et les étudiants recherchent activement un lieu à moindre frais où habiter à proximité de leur centre d’étude.

Les chambres et logements universitaires sont loin de répondre à tous les besoins. Vous avez donc de bonnes chances de trouver un jeune intéressé pour qui cela représentera une solution avantageuse. Il pourra en plus toucher les aides au logement de la CAF qui allègeront son budget.

Cohabiter

Faire « commerce» de son chez soi n’a pour autant rien d’évident. Cela suppose de choisir méticuleusement le locataire. Ce dernier aura en effet exactement les mêmes droits quant à l’usage de sa chambre dans votre habitation que s’il louait un logement entier. Vous n’êtes ainsi pas autorisé à pénétrer dans ses parties privatives (sauf s’il vous y invite).

Juridiquement vous ne pouvez pas l’empêcher d’y recevoir des amis ou de fumer une cigarette s’il en a envie. C’est une relation qui est un peu à la croisée des genres, puisqu’il s’agit d’une colocation… chez vous. Il faut être prêt à respecter les habitudes de l’autre et à rogner un peu sur sa propre intimité et son indépendance. Mieux vaut être très clair dès le départ sur les engagement respectifs de chacun.

Assurez-vous donc que vos modes de vie seront bien compatibles. Entendez-vous au préalable sur les différents points qui vous semblent importants pour la cohabitation et notez les dans le contrat de location. Vous pouvez réglementer l’usage des pièces communes, dès lors que vous n’en privez pas les habitants d’une utilisation normale. Ne négligez pas ces points de vie quotidienne : la réussite de votre location dépend en grande partie du bon établissement des règles dès le départ.

Quel contrat ?

Le propriétaire reste dans son logement et signe directement un contrat de location avec le locataire qui va habiter une pièce dédiée de la maison ou de l’appartement. Il n’existe pas de bail spécifique pour ce type de mise à disposition. Les mêmes règles s’appliquent que pour un logement indépendant.

Dans un premier temps il s’agira de bien vous renseigner sur le marché immobilier de votre commune, afin de fixer un loyer qui soit cohérent avec le reste de l’offre locale. Prenez la peine de faire des recherches concernant les annonces similaires dans votre secteur et n’hésitez pas à demander conseil à un agent immobilier pour fixer un tarif juste et raisonnable. Ensuite il vous faudra classiquement un bail d’un an pour location meublée. Une fois parvenu à son terme, il se renouvelle tacitement pour une période d’un an. Vous pouvez y mettre fin avec trois mois de préavis. Le locataire, lui, peut partir à tout moment avec un mois de préavis. Si le locataire est un étudiant, vous pouvez aussi lui proposer un bail spécifique de neuf mois. Vous avez même la possibilité de lui proposer un bail mobilité dont la durée est ajustable à ses besoins dans la limite de dix mois. Il conviendra particulièrement aux jeunes qui sont en formation professionnelle, en stage, en service civique ou qui effectuent une mission temporaire.

Sous location

Si vous êtes vous même locataire, vous pouvez aussi sous louer une partie de votre logement, mais vous devrez au préalable obtenir l’accord du propriétaire, sinon votre démarche est illégale et vous risquez une rupture de bail. Par prudence, prenez la peine d’établir un contrat de sous-location, et appliquez le même tarif au mètre carré que celui que vous payez vous-même. N’oubliez pas que vous restez redevable au propriétaire de l’intégralité du montant du loyer, y compris si le nouveau venu vous fait défaut et ne paye pas sa part. Dans tous les cas, avant l’emménagement, réalisez un état de lieux et un inventaire des biens mis à disposition pour éviter tout litige. Quant au dépôt de garantie exigible, il est limité à deux mois de loyer.

Les critères

La pièce que vous louez doit être décente, répondre aux critères de performance énergétique, être conforme à l’usage d’habitation et disposer d’au moins une fenêtre donnant sur l’extérieur. Vous ne pouvez pas transformer un cagibi en chambre.

L’espace doit être au moins de 9 m², avec 2,20 mètres de hauteur sous plafond. Rien ne vous empêche de louer une pièce vide. La plupart des bailleurs préfèrent cependant la meubler, ce qui se prête beaucoup mieux à ce genre de situations. Dans ce cas vous devrez prévoir un équipement minimum : une literie avec une couette, table et sièges, rangements, luminaires et des rideaux ou des volets aux fenêtres.

Bref, le minimum permettant la vie courante du locataire qui arrive avec ses effets personnels uniquement. En revanche, le propriétaire n’est pas tenu de fournir les draps et le linge de toilette, ni le petit déjeuner et les autres repas. Le locataire doit également avoir accès au salon, à la cuisine et aux sanitaires du logement qui deviendront des espaces communs. Le niveau de confort que vous offrez au locataire influera également sur la fixation du loyer. Un pièce bénéficiant s’un coin kitchenette ou d’une salle d’eau privative se négociera évidemment plus cher plus qu’une chambre simple.

Intergénérationnel

La cohabitation intergénérationnelle est une solution de logement simple et abordable. Elle permet à des séniors dont les enfants ont quitté le foyer de rentabiliser la ou les chambres vides tout en rompant la solitude. Et aux étudiants d’accéder à des appartements 20 à 40% moins chers et souvent de meilleure qualité. Le logement est spacieux, ce qui permet un certain confort de vie et d’étude. Ainsi ils ne sont pas seuls et n’ont pas à gérer entièrement leur habitat. Le concept n’est pas nouveau. C’est une source de partage et de découverte. Il n’existe pas de contrat spécifique, mais une charte qui organise ce mode de cohabitation. En complément d’une participation financière modique, les séniors peuvent demander de petits services aux jeunes qui s’installent chez eux. La durée de l’hébergement et la somme demandée sont fixées librement. Toutes les formules sont possibles y compris de ne pas demander de loyer et de préférer un certain nombre d’heures de services hebdomadaire comme des courses, de la cuisine, du ménage, sortie les poubelles, aider pour des démarches administratives. Dans ce cas, il faudra établir un contrat de travail plutôt qu’un bail.

La start up Colette (voir encadré) s’est spécialisée sur ce créneau et propose de mettre en relation des étudiants et des hôtes qui ont une chambre à louer en les sélectionnant selon leurs affinités. Un moyen de maximiser les chances de réussite pour ces attelages atypiques.

Fiscalité

Comme tout loyer perçu pour un meublé, ces revenus sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils s’ajoutent donc à vos autres revenus et influent sur votre tranche d’imposition. Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 32900 euros, vous relevez du régime micro-BIC. Vous n’êtes alors imposé que 50% de vos recettes. Le loyer que vous percevez peut même être non imposable s’il ne dépasse pas un plafond réactualisé chaque année. Actuellement il est de 140 euros par mètre carré et par an (190 euros en Ile-de-France), soit 175 euros par mois pour une chambre de 15 mètres carrés. Si vous ne dépassez pas ce seuil, vous n’avez même pas à déclarer ces revenus.

Louer à des touristes

Pour éviter les questions de compatibilité de caractères et de modes de vie que pose la cohabitation longue durée, vous pouvez choisir de louer à des voyageurs de passage. C’est un calcul qui mérite d’être posé, d’autant que vous pourrez proposer votre chambre plus cher en la louant sur de courtes périodes.

Attention cependant, dans les grandes villes ce type de location est encadré. Elle est limitée à 120 nuitées par an, et doit faire l’objet d’une déclaration en mairie. Pour être cohérent, restez dans un tarif qui ne dépasse pas 80% du prix d’une nuit d’hôtel moyenne catégorie.