Ventes immobilères: comment mettre toutes les chances de votre côté ?
La vente d’un bien immobilier doit se faire de façon méthodique si l’on souhaite mettre toutes les chances de son côté. De plus en plus de vendeurs font appel à un professionnel de l’immobilier et n’hésitent pas à valoriser leur bien, à travers, par exemple, le home staging.
S’adresser à un professionnel pour bien vendre et vite
Il peut être difficile, sans expertise dans l’immobilier et sans beaucoup de connaissances du milieu, de trouver des acheteurs potentiels et de vendre son bien soi-même. C’est pourquoi nombre de personnes passent par un professionnel, des professionnels, dotés d’un réseau et qui sont là pour vous accompagner. En quelques semaines, ils devraient vous aider à trouver rapidement preneur.
62 % des transactions immobilières ont été réalisées par des professionnels de l’immobilier, en 2021, selon les chiffres de la Fnaim. Ils jouent le rôle d’intermédiaire entre le propriétaire et l’acquéreur pour l’achat ou la vente d’un appartement ou d’une maison. Ils s’occupent également de prospecter, d’estimer la valeur du bien, de rechercher des acheteurs, de faire la promotion du bien, d’organiser des visites et enfin de fournir des conseils aux clients. Outre son réseau, le négociateur immobilier apporte son expertise. Il négocie le meilleur prix de vente en fonction des prix du marché. Avec une solide connaissance du secteur, il vous accompagne jusqu’à la finalisation de la transaction et dans le montage des dossiers administratifs, de diagnostic technique, notamment.
Le home staging permet de vendre plus vite
Un négociateur immobilier pourra aussi vous conseiller sur le home staging, à savoir comment optimiser ses chances de concrétiser une vente. Sans engager de gros travaux ni chercher à masquer les imperfections, ce n’est pas le but, cette pratique consiste à mettre en valeur le bien à vendre afin de déclencher le coup de cœur. Le principe du home-staging est simple : valoriser son bien en le dépersonnalisant, afin de permettre à un maximum d’acheteurs potentiels de s’y projeter. Techniquement, on va simplifier la déco, redonner une fonction à chaque pièce, optimiser les volumes et les espaces, travailler avec la luminosité pour mettre les pièces en valeur… L’acquéreur doit pouvoir s’imaginer vive dans le bien, ce qui requiert une ambiance la plus neutre possible.
Cette approche, apparue en France il y a environ 15 ans et popularisée par des émissions TV, permettra également d’exploiter les particularités, voire les originalités du logement, afin de se démarquer face à un autre bien de la même catégorie. Cela suppose aussi de régler tous les petits problèmes qui peuvent rebuter les acheteurs : petits travaux de finition (plinthes, prises, ampoules sans abat-jour voire fils dénudés…), rafraichissement de la peinture, coup de frais dans le jardin etc.
S’adapter aux spécificités régionales
Pour bien vendre son bien, il faut aussi l’adapter (si ce n’est pas déjà fait) aux particularités propres à chaque région. Cela est très utile pour démarquer votre bien par rapport aux autres en proposant des atouts en plus qui seront particulièrement utiles à l’usage. Ainsi, dans le sud de la France, la présence du moustique tigre rend l’installation de moustiquaires aux fenêtres (enroulables ou intégrées aux fenêtres) extrêmement valorisée. Elle peut même être préconisée par l’Anses (Agence Nationale de Sécurité sanitaire de l’alimentation, de l’environnement et du travail) ! Une climatisation réversible est aussi recommandée, pour affronter les canicules de plus en plus fréquentes. À l’inverse, dans les régions plutôt froides comme l’Alsace ou le Nord, la présence d’un chauffage éco-responsable (aux granulés, solaire ou hybride) peut être un atout de taille pour les acheteurs, qui verront, immédiatement, l’avantage d’avoir une facture d’énergie réduite.
La consommation énergétique est d’ailleurs un point important qui permet de rassurer les acheteurs : veillez ainsi à évaluer précisément ce montant. Pour cela, préparez les derniers relevés et faites renouveler votre DPE si celui-ci est trop ancien, d’autant qu’il a été réformé durant l’été 2021 ! Finalement, gardez en tête que les acquéreurs sont sensibles à tout ce qui suppose des dépenses récurrentes. Pensez donc à bien préciser le montant des charges et les éventuels travaux de copropriété à venir s’il s’agit d’un appartement (ravalement de façade, réfection des parties communes etc.).
Le DPE : un critère de recherche dont l’importance va croissant
Suite à la réforme dont le DPE a fait l’objet, force est de constater que le degré de performance énergétique d’un logement fait désormais jeu égal avec des critères tels que l’emplacement, le profil du bien (étage, exposition, nombre de pièces…) ou encore la qualité de la construction.
Un mauvais DPE est un frein aux visites
Selon une étude réalisée par OpinionWay, plus d’un acquéreur sur deux avoue n’avoir visité que des biens immobiliers ayant un bon DPE. D’après les estimations, la part des candidats, à l’achat d’un logement, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif, à ne visiter que des biens affichant un bon DPE pourrait bien atteindre 90 % en 2023 ! « Le DPE est devenu un critère aussi important que la présence d’un balcon ou d’un parking » explique Thomas Lefebvre, Directeur Scientifique-Aviv.
Après la valeur verte, place à la décote verte…
Alors que la valeur verte désigne la surcote qu’occasionne une meilleure performance énergétique d’un logement par rapport à un autre, il semble qu’une nouvelle tendance se fasse jour : la décote verte. En effet, il ressort qu’un mauvais DPE réduit non seulement le nombre de visites dont il fera l’objet de la part d’acheteurs potentiels mais qu’il impacte aussi le prix de vente du logement et encourage les négociations. Jugez plutôt, d’une part, les passoires énergétiques sont mises en vente moins chères que les logements avec des classes d’énergie supérieures. D’autre part, 40 % des futurs acheteurs considèrent un mauvais DPE comme un levier de négociation. De même, 79 % des futurs vendeurs de résidence principale sont prêts à baisser leur prix à cause de leur DPE. De plus, 57 % des futurs vendeurs d’un investissement locatif sont prêts à baisser leur prix à cause de leur DPE. Enfin, les négociations sont plus musclées pour les biens F et G avec un taux de négociation moyen de -5,6 % en France en 2022 (vs – 3,7 % pour les biens mieux classés au DPE).
Le DPE, un vrai critère de valorisation
Avec d’un côté, des vendeurs qui se disent prêts à revoir leur prix à la baisse (on constate une décote de – 3,9 % sur le prix de vente affiché d’une passoire thermique) et de l’autre, des acheteurs de plus en plus éco-attentifs qui n’hésitent plus à négocier le prix des logements énergivores (- 5,6 % vs – 3,7 % pour les bien mieux classés au DPE) , c’est peu dire que le Diagnostic de Performance Énergétique est devenu un véritable critère de valorisation.
Loi Carrez : comment calculer la surface habitable d’un bien ?
La loi Carrez est obligatoire dans le cadre de la vente d’un bien immobilier situé en copropriété. Mais de quoi s’agit-il ? Comment est réalisé le calcul ? Quelles pièces sont prises en compte, et lesquelles sont exclues du métrage ?
La loi Carrez, qu’est-ce que c’est ?
La loi Carrez a été mise en place pour harmoniser le calcul des surfaces des logements qui sont en copropriété. Il s’agit d’un système de métrage des logements qui permet de mesurer leur superficie privative pouvant être dédiée à l’habitation. Ce mode de calcul concerne les biens dont la surface est au moins égale à 8 m2, et il est réalisé à partir de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et des cages d’escalier, des gaines, des embrasures de portes et des fenêtres.
Une fois ce métrage réalisé, il doit apparaître dans les documents relatifs à la vente comme l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente), l’acte de vente définitif, etc.
Notez que pour obtenir la surface en loi Carrez il est indispensable de faire appel à un expert qui va se déplacer dans le logement pour réaliser le métrage avec des outils adaptés.
Dans quels cas doit-on mesurer la surface selon la loi Carrez ?
Le calcul de la surface d’un logement en loi Carrez s’adresse aux logements situés en copropriété dans le cadre d’une vente immobilière. A ce titre, cela concerna aussi bien les appartements en copropriété que les lotissements. Le calcul ne s’applique donc pas aux maisons individuelles.
Quelles pièces entrent en compte dans le calcul de la loi Carrez ?
Lorsque l’on réalise un calcul de la surface en loi Carrez, on tient compte des locaux couverts et fermés en dur, dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Cela exclut donc tout le gros œuvre, à savoir les murs, les cloisons, les marches et les cages d’escalier, les gaines et embrasures de portes et de fenêtres.
Concrètement, sont pris en compte dans le calcul :
- Les pièces à vivre : salon et salle à manger.
- La cuisine.
- Les chambres.
- Les placards situés dans chaque pièce.
- La buanderie.
- Les salles d’eau (salle de bains et WC).
- Les combles aménagés.
- Les combles non aménagés.
- Les sous-sols (autres que les caves, garage et parking).
- La véranda.
La superficie en loi Carrez ne permet donc pas de savoir quelle est la surface réelle de l’ensemble du lot, mais elle permet de connaître la surface qui peut être exploitée immédiatement en l’état.
Les surfaces qui n’entrent pas en compte
Le métrage de la surface en loi Carrez exclut également certaines pièces et certains éléments du calcul. Il s’agit des pièces non privatives et impropres à l’habitation, telles que les greniers non aménageables, les places de parking, les garages, les boxes et annexes, et les caves. De plus, la loi exclut les surfaces qui ne sont pas fermées, comme les balcons, terrasses et jardins.
Loi Carrez et surface habitable : quelles différences ?
On peut parfois confondre la surface loi Carrez et la surface habitable, que l’on appelle également surface loi Boutin. Cependant, ces deux modes de calcul présentent quelques différences, la surface habitable ne peut d’ailleurs se substituer à la surface loi Carrez dans les documents liés à la vente.
Légalement, la surface loi Carrez ne se calcule donc qu’en copropriété, alors que la surface habitable apparaît dans un bail par exemple.
Techniquement, la surface habitable correspond à la surface plancher et donc la surface construite, à laquelle on déduit les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines et embrasures de portes et fenêtres, et les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.
Ce sont les points qui sont similaires avec la loi Carrez. Cependant, le calcul de la surface habitable ne tient pas compte des superficies telles que les combles non aménagés, les sous-sols, les caves, les remises, les vérandas, etc. Ces surfaces sont, elles, prises en compte dans le calcul de la loi Carrez.
Immobilier : tout ce que vous devez savoir sur le compromis de vente
Le compromis de vente est un document essentiel dans tout processus d’achat immobilier. Et pour cause, il s’agit d’un avant-contrat qui engage à la fois l’acheteur et le vendeur à finaliser la transaction immobilière. Pour vous aider à y voir plus clair et que vous puissiez signer ce document en toute confiance, nous allons passer en revue les principales informations à connaître sur le compromis de vente.
Quels éléments clés un compromis de vente
doit-il comporter ?
Un compromis de vente doit contenir des informations essentielles telles que :
- la description du bien immobilier,
- le prix de vente,
- les conditions de paiement,
- la date à laquelle aura lieu le transfert de propriété,
- les éventuelles clauses suspensives.
Tous ces éléments sont cruciaux pour l’une et l’autre des parties à l’avant-contrat. C’est pourquoi ils doivent être clairement définis. Nous ne saurions donc trop vous conseiller de prendre le temps de lire attentivement le compromis de vente et de poser toutes les questions nécessaires avant de le signer.
Clauses suspensives ou résolutoires : mode d’emploi
Les clauses suspensives ou résolutoires sont des conditions spécifiques qui entérinent ou, au contraire, entraînent la caducité du compromis de vente. Si une clause suspensive ne se réalise pas, le contrat est annulé. À l’inverse, c’est si une clause résolutoire survient que le contrat se verra alors résilié. Le vendeur et l’acquéreur peuvent librement décider d’inclure ou non de telles clauses dans l’avant-contrat. Il peut s’agir, par exemple :
- d’un refus de prêt bancaire (c’est une clause suspensive car la vente est suspendue à l’obtention du prêt),
- de l’exercice d’un droit de préemption (il s’agit également d’une clause suspensive),
- du paiement d’un dépôt de garantie (il s’agit dans ce cas d’une clause résolutoire car si ce dépôt n’est payé, la vente sera annulée),
- de la découverte de vices cachés (ici aussi, on est en présence d’une clause résolutoire).
Avant de s’engager, il est essentiel de comprendre ces clauses suspensives et de s’assurer que toutes les parties sont d’accord sur leur interprétation. Il est essentiel de bien comprendre la portée de ces clauses avant de les intégrer dans le compromis.
Les obligations qui pèsent sur chaque partie au contrat
Le compromis de vente définit les obligations de chaque partie. L’acheteur doit respecter, s’il les a acceptées, les conditions de paiement ainsi que les clauses suspensives/résolutoires. Quant au vendeur, il doit livrer la propriété dans les conditions convenues. Si une partie ne respecte pas ses obligations, elle devra s’attendre à des conséquences juridiques et financières. C’est pourquoi nous vous conseillons de bien comprendre ces obligations, quitte à vous les faire expliquer plusieurs fois, et de les respecter.
Frais de notaire : ne pas se fier aux idées reçues !
En matière de frais de notaire, certaines idées reçues ont décidément la vie dure. Le moment est donc venu pour nous de démonter ces contre-vérités. Tout ce que vous teniez pour vrai mais qui était faux… C’est par ici que ça se passe !
Idée reçue #1 : Le notaire encaisse la totalité !
FAUX – Contrairement à ce que leur appellation pourrait le laisser croire, les frais de notaire – que l’on devrait appeler « frais d’acquisition » – n’atterrissent pas dans leur intégralité sur le compte en banque de l’officier public. Les frais de notaire correspondent aux sommes d’argent que le notaire demande en contrepartie des prestations qu’il effectue. Ils se décomposent en émoluments, en honoraires, en droits/taxes d’enregistrement et en débours. Les émoluments sont versés au notaire en paiement des prestations dont le tarif est réglementé (contrat de mariage, donation, vente…). Leur montant est le même quel que soit le notaire qui réalise la prestation. Les honoraires sont perçus par le notaire en contrepartie des prestations dont les tarifs ne sont pas réglementés. Les débours désignent les sommes que le notaire a dû avancer. Quant aux droits et aux taxes, ils sont reversés directement à l’État et aux collectivités locales. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier, les « frais de notaires » se composent en majorité de taxes.
Idée reçue #2 : Les frais de notaire sont les mêmes partout
FAUX – En France, les frais de notaire voient leur montant varier selon les régions. Et pour cause, s’ils sont réglementés par l’État, ils se composent – pour partie – de taxes locales dont les montants sont susceptibles de connaître des variations, parfois importantes d’une région à l’autre. En fonction du taux d’imposition appliqué localement, le montant des frais de notaire pourra ainsi varier, parfois considérablement.
Idée reçue #3 : On ne peut pas négocier les frais de notaire
FAUX – Parce que les frais de notaire se composent essentiellement de taxes et d’impôts collectés par l’État, il est difficile de les négocier. Mais si la négociation des frais de notaire est compliquée, elle n’est pas pour autant impossible ! En effet, depuis 2016, les notaires sont ainsi autorisés à accorder des remises à leurs clients. La vente doit toutefois afficher un montant supérieur à 150 000 €. D’autre part, la réduction est plafonnée à 10 %. Pour faire baisser les frais de notaire, on peut aussi déduire du prix de vente le montant des meubles qui garnissent le logement acheté. Lors du calcul des frais d’acquisition, il est également possible de déduire les frais d’agence immobilière du prix de vente.
Prêt immobilier : quelles différences entre le rachat et la renégociation de crédit ?
Renégociation de prêt immobilier et rachat de crédit sont loin d’être synonymes. Voici en quoi ils diffèrent afin que vous puissiez choisir l’opération qui correspond vraiment à vos attentes.
La renégociation de crédit immobilier : ce qu’il faut retenir
Une renégociation de crédit consiste à interpeler votre banquier pour qu’il accepte de revoir avec vous les conditions de remboursement de votre prêt immobilier. Souvent, l’idée est d’obtenir un meilleur taux d’intérêt, afin de réduire le coût du financement. En effet, les taux de crédit peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse, selon la conjoncture économique globale. Si vous constatez une chute des taux, il peut donc être judicieux de demander à votre banquier qu’il accepte de renégocier votre crédit.
Une renégociation ne porte pas exclusivement sur le taux nominal de votre prêt, c’est-à-dire le taux qui définit le montant d’intérêts à rembourser en plus de la somme empruntée, mais plus largement sur l’ensemble des conditions de remboursement. Il est par conséquent possible de réajuster la durée du financement et le montant des mensualités, non seulement en cas de baisse des taux mais aussi suite à une hausse ou à une baisse des revenus de votre foyer.
Quel que soit l’objet de votre demande, il faut préciser que votre conseiller bancaire n’a aucune obligation d’accepter de renégocier le prêt immobilier. C’est pour cette raison que vous devez réussir à argumenter et à négocier avec lui. N’hésitez pas pour cela à faire jouer vos années de fidélité ou d’accepter de souscrire d’autres produits d’assurance ou de placement. Toutefois, si votre banquier refuse la renégociation, libre à vous de vous renseigner auprès d’autres banques qui pourraient ainsi vous faire une offre de rachat de crédit.
Comprendre ce qu’est le rachat de crédit immobilier
Si l’offre proposée par votre banque ne vous suffit pas ou que votre conseiller refuse tout bonnement de renégocier le financement, il faut alors envisager de procéder à un rachat de crédit immobilier. À la grande différence de la renégociation, le rachat d’emprunt s’effectue toujours par une autre banque. Si vous trouvez une offre chez la concurrence qui répond à vos attentes, alors le nouvel organisme va racheter le capital restant dû en cours puis débloquer un nouveau financement aux conditions présentées dans le contrat.
Cette opération est parfois confondue avec le regroupement de crédit immobilier. Ici, le principe est le même, une banque autre que la vôtre va racheter votre prêt à l’habitat. Mais cette fois-ci, il va être regroupé avec les autres encours de crédit que vous remboursez afin que vous n’ayez au final plus qu’un emprunt.
L’objectif est bien souvent de rallonger la durée de remboursement pour réduire le montant de votre nouvelle mensualité. Mais beaucoup d’emprunteurs en profitent également pour ajouter une trésorerie dans l’opération permettant de financer de nouveaux projets.
Alors qui peut faire un rachat de crédit ? Globalement, que ce soit pour regrouper vos crédits ou faire juste reprendre votre prêt immobilier par un autre établissement bancaire, la plupart des emprunteurs peuvent en faire la demande. En revanche, il est préférable qu’au moins un membre du foyer qui fait l’emprunt soit en CDI ou un contrat similaire. Les conditions de financement dépendront ensuite de l’étude de faisabilité et de la qualité de votre dossier.
Quels frais après une renégociation ou un rachat de votre prêt immobilier ?
Tenter d’améliorer les conditions de remboursement de son crédit est une bonne chose, mais pour quel coût ? En effet, tout emprunteur doit bien anticiper ce que va lui coûter l’opération qu’il aura choisie.
Pour faire simple, si vous privilégiez la renégociation avec votre banquier, vous pouvez être amené à payer des frais de dossier. Ils peuvent représenter environ 1 % du capital restant dû, mais leur montant n’est pas fixe. Tout est une affaire de négociation. D’autant que si c’est votre banque qui vous propose de renégocier votre crédit, dans le but de vous fidéliser, elle pourrait facilement vous faire cadeau des frais de dossier.
Si vous faites racheter votre crédit immobilier, vous aurez à payer des frais de dossier, aussi négociables, des indemnités de remboursement anticipé ainsi que des frais de mandat si un courtier est sollicité.
Pour que l’opération soit financièrement avantageuse pour vous, il faut souvent respecter ces quelques conditions :
- Vous devez constater une baisse d’au moins 1 point de base entre votre taux nominal actuel et le nouveau proposé par la banque.
- Vous devez faire racheter votre financement pendant le premier tiers de sa durée.
- Le montant du capital restant dû à reprendre doit être égal au minimum à 50 000 €.
Comment obtenir un bon taux d’intérêt ?
Avant même de débuter vos démarches pour faire racheter votre prêt immobilier par une autre banque ou pour le renégocier avec l’organisme prêteur, soyez certain de vous montrer à votre avantage. C’est-à-dire que votre profil emprunteur doit être présenté sous son meilleur jour pour convaincre votre interlocuteur que votre rachat ou renégociation doit se rapprocher des meilleures conditions en vigueur.
Un bon profil, aux yeux des établissements bancaires, est un emprunteur qui a des revenus aisés et stables, qui exerce une profession avec un contrat pérenne et qui gère avec rigueur ses comptes bancaires. Concrètement, les incidents de paiement et les découverts bancaires sont à proscrire si vous souhaitez décrocher un taux d’intérêt extrêmement compétitif par exemple.
Faire appel à un courtier peut vous faire économiser, car ce professionnel va comparer les offres de rachat de prêt immobilier pour vous. Son objectif est alors de rechercher une proposition qui répond à votre besoin avec le taux le plus bas possible par rapport à votre situation actuelle. Choisissez un courtier qui pourra vous accompagner tout au long des démarches de votre projet en comparant ceux enregistrés sur le site de l’Orias (Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance).
Qu’en est-il de l’assurance emprunteur ?
Si vous faites renégocier votre financement, il n’y aura aucun changement notable sur votre contrat d’assurance qui couvre le remboursement de votre prêt immobilier. Toutefois, si vous optez pour un rachat de crédit, votre couverture sera automatiquement résiliée. Elle sera remplacée par la souscription d’un nouveau contrat. Ce changement peut néanmoins être une opportunité pour réduire le coût total de l’assurance, sans pour autant en diminuer les garanties.
Dans le cadre d’une renégociation, vous pouvez voir un intérêt à changer votre assurance de prêt. Pour cela, faites effectuer des devis chez des assureurs ou des courtiers concurrents. Ils sont gratuits et sans engagement. Si vous pouvez réaliser des économies en décrochant un meilleur taux par rapport à votre offre actuelle, vous pouvez aussi le faire en baissant le coût de vos primes d’assurance mensuelles.
Que regardent les banques avant de vous accorder un crédit immobilier ?
Vous avez trouvé votre bien ? Il ne reste plus qu’à le financer. Bien souvent cette étape n’est pas la plus facile. Mieux vaut donc se préparer pour mettre toutes les chances de votre côté et obtenir le meilleur crédit immobilier. Voici ce que regardent en premier les banques avant d’accorder un prêt.
La gestion de votre budget
Avant de vous prêter une somme importante, une banque veut s’assurer de votre capacité à la rembourser régulièrement et sans difficultés. Elle va donc regarder avec attention votre capacité à gérer votre budget : est-ce que le client met régulièrement de côté ? Est-ce qu’il finit parfois son mois dans le négatif ? Est-ce qu’il dépense sans compter ou suit un certain rythme de dépenses ? Bref, est-ce qu’il est capable de supporter une lourde charge supplémentaire chaque mois ? La banque trouvera toutes ces réponses dans vos relevés de comptes où elle regardera :
- Vos revenus
- Vos dépenses courantes (alimentation, sortie…)
- Vos charges fixes (loyer, facture d’électricité, de gaz, abonnements, forfaits…)
- Vos crédits à la consommation
- Vos découverts éventuels
- Votre épargne
- Votre taux d’endettement (la banque veillera à ce que vos mensualités de crédit immobilier ne dépassent pas 35 % de vos revenus).
La situation professionnelle
Pour être sûre d’être remboursée sur toute la durée de votre emprunt, une banque préférera une situation professionnelle stable. Veillez donc par exemple à attendre que votre période d’essai soit finie avant de présenter votre dossier à la banque.
L’apport
Mythe ou réalité ? Il serait hypocrite de vous dire que vous pouvez emprunter sans apport. Dans une très large majorité des cas, une banque demande à son client d’avoir déjà en poche une partie du montant du bien, généralement de 10 à 20 % de ce dernier. D’une part cela réduit la somme qu’elle vous prête, d’autre part, cela la rassure sur votre capacité à gérer votre budget et à mettre de côté.
Votre organisation
Cela peut paraître évident mais une banque sera rassurée sur le sérieux de votre démarche si vous êtes ponctuel aux rendez-vous et si vous présentez les documents à temps. Veillez donc à ne pas les envoyer au fil de l’eau mais à tous les rassembler dans un dossier avant de les transmettre.