1 – J’emprunte pour acquérir un bien immobilier. La banque me parle de cautionnement ou de privilège de prêteur de deniers. De quoi s’agit-il ?
Il s’agit de deux types de garantie dont le but est de permettre à la banque d’être remboursée en cas de défaillance de l’emprunteur.
Dans le cautionnement, une personne (la caution) s’engage à rembourser la dette de l’emprunteur, à sa place, si ce dernier ne paye plus. Bien entendu en cas de paiement, la caution agit ensuite contre le débiteur pour être remboursée. Cette action peut conduire à la vente du bien financé. Certaines sociétés se sont spécialisées dans ce type de garantie.
Le privilège de prêteur de deniers est une garantie prise sur le bien, c’est une sorte d’hypothèque. Si le prêt n’est pas remboursé, la banque peut engager une procédure de saisie immobilière du bien pour le vendre et être payée sur le prix.
2 – Et l’hypothèque ?
Il s’agit, comme le privilège de prêteur de deniers, d’une garantie prise sur le bien. Elle permet à son bénéficiaire de saisir et faire vendre le bien immobilier quel qu’en soit le propriétaire (droit de suite) et d’être payé prioritairement sur le prix (droit de préférence).
A la différence du privilège de prêteur de deniers qui ne peut garantir que la partie du prix payée le jour de l’acte de vente, l’hypothèque garantit la partie du prix payée ultérieurement et tout type de crédit.
Ainsi, dans le cas d’une « vente sur plans », un privilège de prêteur de deniers garantit le prêt destiné à financer la partie du prix payée le jour de l’acte et une hypothèque,garantit le prêt relatif au financement de la partie du prix payable à terme.
3 – Je viens juste de finir de rembourser mon prêt immobilier qui était garanti par une hypothèque. Je revends le bien affecté par cette garantie. Des formalités doivent elles être accomplies à l’occasion de cette vente ?
Oui. En effet, vous vous engagez à vendre à votre acquéreur un bien libre de toute inscription.
Or, l’hypothèque ne disparaît pas automatiquement au terme du prêt. Elle demeure pendant encore un an après la date de la dernière mensualité prévue dans le contrat. Si vous revendez le bien avant cette date, l’inscription doit être effacée : le notaire effectue pour cela un acte de mainlevée.
4 – J’ai acheté il y a quelques années un bien immobilier. J’ai remboursé par anticipation le prêt qui était garanti par un privilège de prêteur de deniers. L’inscription disparaît-elle ?
Non, le privilège de prêteur de deniers ne disparaît pas avec le simple remboursement du prêt. Comme pour l’hypothèque, même en cas de remboursement anticipé, l’inscription de cette garantie demeure pendant encore un an après la date fixée lors de l’inscription initiale. Pour le faire disparaître avant cette date, le notaire doit effectuer une mainlevée.
5 – Je rencontre de grandes difficultés pour rembourser mon prêt. La banque bénéficie d’une hypothèque en garantie. Comment peut-elle agir sur le bien hypothéqué ?
La banque peut engager la saisie du bien en vue de sa vente aux enchères judiciaires.
Depuis le 1er janvier 2007, les biens peuvent également être vendus à l’amiable avec l’autorisation du juge. Celui-ci détermine alors le prix en dessous duquel le bien ne peut être vendu et fixe un délai pour établir l’acte authentique.
6 – Nous sommes plusieurs héritiers d’un bien immobilier. L’un d’entre nous rencontre de grandes difficultés financières. Peut-il donner le bien en garantie en l’hypothéquant ?
Oui, mais cette hypothèque ne produit tous ses effets que si elle a été consentie par tous les indivisaires
Si seul l’héritier débiteur donne le bien en garantie, l’efficacité de l’hypothèque dépend du partage. Si le bien est attribué à un autre indivisaire que le débiteur, l’hypothèque ne produira pas d’effet. Mais si le bien est attribué au débiteur, l’hypothèque pourra alors produire tous ses effets.
7 – Mon frère a reçu par donation la nue-propriété de la maison de famille. Il envisage de créer sa société. Peut-il proposer de donner ce bien en garantie à sa banque ?
Un nu-propriétaire peut en principe consentir une hypothèque sur son droit de nue-propriété.
Toutefois, l’acte de donation peut le lui interdire. Il lui faudra alors obtenir l’accord du ou des donateur (s).
8 – Je rembourse un prêt qui a servi au financement d’un studio et qui est garanti par une hypothèque. J’envisage de donner ce studio à mon fils. Que se passera-t-il si je ne peux plus faire face au remboursement ?
La banque peut saisir le bien même s’il est devenu la propriété de votre fils du fait de la donation. On parle alors de droit de suite.
Par ailleurs, le contrat de prêt peut prévoir certaines clauses encadrant la donation que vous envisagez : obligation d’information de la banque, exigibilité immédiate du solde du capital…
Votre notaire vous renseignera.
9 – J’ai signé un contrat de réservation pour acheter un appartement sur plans. Mon banquier me parle d’hypothèque rechargeable. De quoi s’agit-il ?
L’hypothèque rechargeable vous permet de garantir, avec une seule hypothèque, plusieurs crédits successifs.
Ces derniers peuvent être souscrits auprès de créanciers différents.
L’hypothèque est initialement prise pour un montant déterminé. Le rechargement est possible jusqu’à ce même montant, dans la limite des remboursements effectués. Par exemple, vous empruntez une somme de 100 000 €. Après quelques années de remboursement, le capital restant dû est 75 000 €. Un nouveau crédit de 25 000 € maximum peut être garanti par la même hypothèque.
10 – J’ai acheté un bien en l’état futur d’achèvement en 2000. La banque bénéficie d’une hypothèque au titre d’un prêt toujours en cours. Je souhaite emprunter pour réaliser des travaux. Le nouveau prêteur peut-il bénéficier de la première garantie ?
Pour pouvoir utiliser la première hypothèque afin de garantir un nouveau prêt, il sera nécessaire d’établir un avenant (par acte notarié) à l’acte constitutif de l’hypothèque conclu avec le prêteur initial. Cet avenant permettra à l’inscription de devenir rechargeable bien que cela n’était pas possible lors de la constitution de la garantie.
11 – Je suis propriétaire de ma résidence principale. Je suis retraité avec une faible pension qui ne me permet plus de rembourser un prêt en cours. Puis-je, sans vendre mon bien, obtenir un capital versé en une ou plusieurs fois en donnant en garantie mon habitation ?
Oui, vous pouvez souscrire un prêt viager hypothécaire auprès d’un établissement financier.
Le montant prêté ne peut excéder la valeur de votre bien ce qui suppose la réalisation d’une expertise.
Le remboursement interviendra à votre décès ou lors de la vente ou du démembrement de propriété du bien (donation de la nue-propriété à un enfant par exemple), si ces événements interviennent avant le décès.
La banque prendra une garantie sur votre bien pour s’assurer du remboursement.