La vente et l’achat d’un bien immobilier impliquent que toutes les parties au contrat effectuent diverses démarches administratives. Il s’agit d’abord des démarches incombant au vendeur, à l’acquéreur, mais également au notaire dont l’intervention est obligatoire puisqu’il garantit la sécurité juridique de la transaction.
Les démarches administratives pour vendre un logement
La vente d’un bien immobilier nécessite que soient réalisées de nombreuses démarches administratives. Certaines sont à la charge du vendeur, à commencer par la sollicitation d’un diagnostiqueur certifié dans l’objectif de réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires. Ces diagnostics permettent de contrôler la sécurité du logement à travers la présence de plomb, d’amiante, de termites et de vérifier l’état de l’installation électrique et de gaz, par exemple.
Il est également important de faire estimer la valeur du bien par un professionnel afin de pouvoir fixer un prix de vente qui soit cohérent avec le marché immobilier local et qui soit juste.
Le vendeur doit également réunir un certain nombre de documents comme :
- le titre de propriété,
- le certificat d’urbanisme,
- le plan cadastral,
- le relevé des charges, etc.
Avant de vendre un logement, il peut être judicieux de se mettre en quête d’une agence immobilière qui se chargera de la vente et de signer le mandat de vente le plus adapté à la situation.
Les démarches administratives pour l’achat d’un bien immobilier
L’acquéreur, de son côté, doit également se charger de plusieurs missions avant de conclure l’achat d’un bien immobilier.
La première étape consiste à consulter sa banque ou un courtier en immobilier afin de vérifier la faisabilité du projet d’achat et surtout pour connaître son budget. Lorsque l’acquéreur trouve un bien qui lui convient, il peut également être amené à vérifier des éléments concernant le logement comme les plans de zonage, les règles d’urbanisme et les autorisations de construction, notamment s’il fait construire ou qu’il souhaite étendre la construction existante, voire faire construire une piscine par exemple.
La signature du compromis de vente concerne aussi bien le vendeur que l’acheteur et demeure la première grande étape de tout achat immobilier. Il intervient environ 3 mois avant la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire qui finalise l’achat.
Les démarches effectuées par le notaire
La transaction immobilière implique un transfert de propriété et donc l’intervention obligatoire du notaire qui va acter cette cession et la rendre opposable à tous. Pour ce faire, il effectue plusieurs démarches incontournables :
- Il rédige le compromis de vente qui détaille les termes de l’accord entre le vendeur et l’acquéreur, notamment en ce qui concerne le prix de vente, les modalités de paiement, la date du transfert de propriété et les éventuelles clauses suspensives.
- Il vérifie la situation juridique du bien auprès du cadastre, du service des hypothèques et d’autres organismes pour s’assurer que le bien immobilier est libre de tout droit de propriété ou de tout autre obstacle.
- Il réalise l’acte de vente une fois que toutes les vérifications légales ont été effectuées et que les conditions suspensives ont été levées. Il rédige le contrat de vente qui sera signé par les deux parties et qui va acter le transfert de propriété du bien de l’ancien au nouveau propriétaire.
- Il gère les fonds associés à la transaction immobilière et notamment ceux versés par l’acquéreur, à savoir l’acompte et le prix de vente.
- Il se charge de l’inscription de la transaction au registre foncier. Cette inscription garantit la sécurité juridique de la transaction et permet de protéger les intérêts des parties impliquées.
- Il s’assure que toutes les taxes liées à la vente ont été payées.
Les étapes pour vendre son appartement
La mise en vente d’un appartement nécessite d’effectuer plusieurs démarches. Le bien proposé à la vente doit respecter la réglementation et l’offre doit correspondre au marché immobilier. On fait le point sur les différentes étapes à franchir pour vendre son appartement.
1. Se renseigner sur la réglementation
En considérant que l’appartement se trouve en copropriété, selon la loi, le vendeur a l’obligation de fournir à l’acquéreur différentes informations relatives au bien immobilier mis en vente. Il doit d’abord donner sa surface privative (c’est la loi Carrez). Le vendeur indique également à l’acquéreur les montants des charges de copropriété (par exemple, les frais de syndic, de fonds de travaux, les charges courantes). Il doit aussi informer l’acquéreur sur la présence ou le risque de mérule.
Réunir les documents relatifs à la copropriété
Le vendeur a l’obligation de fournir :
- La fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic.
- Le règlement de copropriété.
- Les procès-verbaux des assemblées générales relatifs aux 3 dernières années.
- Le carnet d’entretien de l’immeuble.
- Le diagnostic technique global (DTG) de l’immeuble.
- La notice d’information concernant les droits et obligations des copropriétaires, le fonctionnement des instances du syndic.
Ces documents sont transmis à la signature du compromis de vente au plus tard pour le projet d’acte authentique de vente.
Quels sont les diagnostics obligatoires ?
Le vendeur doit transmettre à l’acquéreur des diagnostics relatifs à l’appartement vendu :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf si le logement est en l’état de futur achèvement.
- Un constat de risque d’exposition au plomb.
- Un diagnostic sur la présence ou l’absence d’amiante.
- Un état des installations intérieures de l’électricité et du gaz, si celles-ci ont plus de 15 ans.
- Un diagnostic relatif aux termites.
- Un diagnostic sur les risques et pollutions.
- Un diagnostic bruit.
2. Définir le prix de vente de l’appartement
Le vendeur peut, dans un premier temps, réaliser une estimation de son bien immobilier. Celle-ci prend en compte différents critères relatifs à l’appartement (superficie, localisation, état général du
bien). L’estimation en ligne se fonde sur le prix du marché et, plus précisément, sur les dernières transactions immobilières réalisées dans le secteur géographique du bien proposé à la vente.
L’expertise d’un agent immobilier permet d’affiner une estimation. Il est donc conseillé de prendre conseil auprès d’un professionnel de l’immobilier pour définir un prix de vente objectif. Il s’agit,
notamment, de prendre en compte les atouts (et les défauts) de l’appartement afin d’obtenir un juste prix de vente. C’est une étape importante qui peut faire gagner du temps au vendeur en attirant plus vite les acheteurs potentiels et en baissant le nombre de visites.
3. Organiser les visites selon la situation
Un appartement propre et bien rangé laisse une bonne impression et facilite les visites. Il s’agit de permettre une circulation aisée dans le logement et de mettre en valeur les volumes.
Recevoir les potentiels acheteurs peut être très chronophage. Il faut donc prévoir un planning en conséquence. Confier cette gestion à un agent immobilier est une bonne solution puisque cela permet de faire visiter le bien à tout moment de la journée.
La signature d’une offre d’achat oblige t-elle le vendeur à vendre son logement ?
Par principe, la vente d’un bien immobilier est formée s’il y a accord sur la chose et sur le prix. Une offre d’achat contresignée par le vendeur matérialise, sous certaines conditions, cet accord et vaut vente.
Si le vendeur signe une offre d’achat précise, alors il ne peut plus se rétracter.
En cas d’offre d’achat, deux cas de figure peuvent se présenter : une offre au prix ou une offre en dessous du prix. Dans le premier cas, l’acheteur et l’acquéreur n’ont plus qu’à signer un compromis de vente en convenant d’un rendez-vous chez le notaire pour la signature de l’acte authentique. Dans le deuxième cas, le vendeur peut refuser l’offre ou bien négocier. Il est alors recommandé d’être accompagné d’un professionnel pour ne pas perdre trop de temps.
L’offre d’achat doit être conforme pour être valable
L’offre d’achat émise par l’acquéreur et adressée au vendeur n’est pas soumise à un formalisme extrêmement rigoureux, mais elle doit exprimer la volonté de son auteur (l’acquéreur) d’être lié en cas d’acceptation par le vendeur. Également, l’offre d’achat doit être précise et comporter les éléments essentiels de la vente, notamment la mention du bien objet d
e la vente, et son prix.
A défaut de respecter ces conditions essentielles, on ne peut pas parler d’offre d’achat, mais d’une simple invitation à négocier, comme par exemple la lettre d’un acquéreur indiquant « envisager » acheter le bien, sans préciser le prix immobilier. L’acceptation du vendeur aboutira dans ce cas, à des négociations, mais pas à la formation de la vente.
Oui, le vendeur est obligé de vendre s’il a signé une offre d’achat
Dès lors que l’offre d’achat est suffisamment précise et que le vendeur l’accepte, il y a, en principe accord sur la chose et sur le prix et donc formation de la vente. Mais là encore certaines
conditions doivent être respectées : l’acceptation ne doit pas être assortie de contrepropositions. Elle doit être ferme et précise (tout comme l’offre) et ne doit pas faire état d’une quelconque
hésitation de la part du vendeur.
La mention « bon pour accord » suivie de la signature du vendeur sur une offre ferme et précise, suffit à former la vente et à lier vendeur et acquéreur.
L’acheteur est-il obligé de verser un acompte lors de la signature du compromis de vente ?
Lors de la signature d’un compromis de vente, il est d’usage que l’acquéreur verse une somme au titre de l’acompte. Mais cet acompte ne constitue pas une obligation légale, de même que son montant peut être négocié librement entre les deux parties.
L’acompte est généralement de 5 à 10 % du prix de vente du logement
La plupart du temps, lorsqu’un acquéreur souhaite acheter un logement, le vendeur lui demande le versement d’un acompte. Cet acompte n’étant pas une obligation légale, le montant n’est pas non plus déterminé par la loi. En revanche, il est d’usage que le vendeur demande une somme correspond à 10 % du prix de vente, ils’agit du pourcentage qui figure sur une grande majorité des compromis de vente. En revanche, ce pourcentage n’est pas une obligation, il peut donc être plus ou moins élevé, notamment si la somme demandée à l’acquéreur est trop élevée pour lui. Dans ce cas, le vendeur peut consentir un montant moins élevé, généralement égal à 5 % du prix du bien, mais il peut également accepter que l’acheteur lui verse seulement 1 000 ou 2 000 €. Les deux parties sont donc libres de se mettre d’accord au sujet du montant de l’acompte, mais ce point doit être réglé à la signature du compromis, puisque la somme y est mentionnée. L’acquéreur doit donc être certain d’avoir cette somme de côté afin de pouvoir la verser. Notez que ce n’est pas le vendeur qui encaisse directement le montant de l’acompte, mais le notaire.
Compromis de vente : l’acheteur n’est pas obligé de verser un acompte
L’acompte est en quelque sorte un usage entre les vendeurs et les acquéreurs : le vendeur demande généralement cette somme afin de s’assurer de la bonne foi de l’acheteur, il s’agit d’un gage de sécurité. Mais contrairement à ce que l’on peut penser, le versement de cet acompte n’est pas une obligation légale, aucune loi et aucun texte n’impose que l’acheteur verse une certaine somme lors de la signature de l’avant-contrat. L’acompte est d’abord versé pour sceller l’accord entre les deux parties, et accord permet de mentionner qu’en cas de non-
respect du compromis, le vendeur pourra conserver la somme versée à titre de dommages et intérêts. Ainsi, l’acompte n’est pas qu’une simple réservation, il s’agit du premier versement de l’achat du bien. Si l’acquéreur annule la vente pour des raisons qui ne sont pas mentionnées dans les clauses suspensives, il doit donc laisser la somme versée au vendeur. En revanche, il récupère cette somme s’il doit annuler la vente parce qu’il n’a pas obtenu son crédit immobilier, par exemple.
Le montant de l’acompte lors de la signature de l’acte de vente définitif
Lorsque l’acquéreur verse un montant d’acompte, c’est donc le notaire qui récupère cette somme et qui la conserve sur un compte séquestre. La somme de cet acompte ne sera alors débloquée qu’à la finalisation de la transaction. Elle est ensuite déduite du prix de vente lors de la signature de l’acte de vente définitif, ce qui signifie que l’acquéreur ne verse pas deux fois la même somme.
