Retour de la demande
C’est encore une des nombreuses conséquences de la crise sanitaire sur le marché de l’immobilier. Le secteur de la résidence secondaire, qui connaissait depuis des années un contexte difficile, a trouvé un nouveau souffle. Avant cette période, la résidence secondaire demeurait marginale dans les ventes réalisées et le secteur rural se trouvait souvent délaissé. Pour les acquéreurs des maisons individuelles, l’objectif était, en priorité, de bien se loger, si possible à proximité d’un grand centre urbain. Quant aux investisseurs, ils disposaient d’autres solutions pour placer astucieusement leur capital. Ajoutons à cela la diversification des loisirs et une explosion de l’offre locative de vacances qui rendait l’offre “Maison de campagne” moins attrayante. Avec le covid, la tendance s’est brusquement inversée.
Le boom des ventes de résidences secondaires
Les chiffres sont un peu différents selon les réseaux ou les professionnels, mais tous pointent dans la même direction. Entre 2019 et 2020, puis entre 2020 et 2021, le nombre de transactions concernant des résidences secondaires a bondi de 15% à 20% par an. En 2020, L’Insee estimait à 3,6 millions le nombre des résidences secondaires en France, soit environ 10% du parc immobilier. Les explications à ce renouveau sont bien connues: des confinements et des restrictions de tous ordres qui ont donné aux Français une réelle envie de nature et de mieux vivre. L’espace extérieur devenant le graal pour de nombreux citadins privés d’air pur. En outre, les déplacements étant plus difficiles, nombreux sont ceux qui on éyé tentés de s’offrir un havre de paix, facilement accessible et à leur image.
L’envie d’une résidence secondaire concerne entre 30 et 40% des français selon les études. Même si elle ne se concrétise pas forcément, elle n’avait pas été observée à un tel niveau depuis longtemps.
Autre tendance, le rural
Autre tendance importante, l’élargissement des secteurs géographiques concernés. Avant la crise sanitaire, le littoral et la montagne concentraient la quasi-totalité de la demande en résidence secondaire. Aujourd’hui, cette demande s’étend de façon nette au secteur rural.
La typologie, même de la résidence secondaire, est en train d’évoluer. D’une simple maison de week-end ou de vacances, elle est en train de devenir un lieu d’habitation semi-principal ou l’on peut, aussi, passer une partie de la semaine en télétravail. Cette tendance implique une demande un peu différente. Les biens concernés doivent avoir du caractère, être authentiques (qu’ils aient besoin de travaux ou pas) mais surtout, ils doivent être faciles d’accès par route ou par le train et éligible à l’internet au-débit.
Ce changement implique également une modification de la typologie des clients intéressés par l’achat d’une résidence secondaire. Auparavant, ce marché concernait en grande majorité des ménages proches de la retraite ou jeunes retraités. Aujourd’hui, la tranche d’âge des 35-50 ans entre dans la danse. Si les classes moyennes/aisées sont toujours les plus représentées sur ce marché, des ménages plus modestes peuvent également se positionner sur des biens nécessitants d’importants travaux. Il s’agit alors, bien souvent, d’un projet de vie qui peut déboucher sur une réorientation professionnelle future.
La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée. En effet, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Certaines cessions peuvent rentrer dans le cadre d’une exonération, consulter son notaire.
Détermination de la plus-value imposable
Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux lorsqu’elles sont réalisées lors d’une cession à titre onéreux d’un bien immobilier (bâti ou non bâti) ou d’un droit relatif à un immeuble (usufruits, nue-propriété..), c’est à dire lors des opérations suivantes:
- vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain),
- vente des droits attachés à un bien immobilier (usufruit, servitudes),
- vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou d’un fond de placement dans l’immobilier, échange de biens, partage ou apport en société.
Base de calcul de la plus-value immobilière
La plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Avant d’être imposée, elle peut être réduite d’un abattement pour une durée de détention (au delà de 5 ans de détention).
Le prix de vente s’étend du prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. Il est réduit, sur justificatifs des frais de cession (limitativement énumérés par la loi) et du montant de la TVA acquittée.
Le prix d’acquisition s’étend:
- Si le bien a été reçu par donation ou succession, de la valeur vénale déclarée. Elle est majorée des frais réels (rémunération du notaire) et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier.
- Si le bien a été acheté, du prix réel tel que stipulé à l’acte. Il est majoré notamment des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d’acquisitions, du montant des travaux et des frais de voiries.
Majoration du prix d’acquisition: frais d’acquisition
Les frais d’acquisition comprennent les droits d’enregistrement et les frais de notaire. S’ils ne peuvent être justifiés, ils sont d’un montant forfaitaire de 7,5% du prix d’achat.
Majoration du prix d’acquisition: les dépenses de travaux
Le prix d’acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration soit pour leur montant réel (factures d’artisans) soit pour un montant forfaitaire.
Evaluation au montant réel:
Dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA. (Nota: les matériaux et travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont plus déductibles.) Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art 150 VB II, 4°). Les travaux pris en compte pour la détermination des plus-values immobilières sont définis de la même manière que ceux pris en compte pour la détermination du revenu foncier imposable. Seules peuvent être prises en compte en majoration du prix d’acquisition les dépenses réalisées depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.
Dans tous les cas, les dépenses d’entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value. Elles s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal.
Les dépenses venant en majoration du prix d’acquisition doivent être justifiées (CGI, art.150 VB II). Cependant, les pièces justifiant des travaux peuvent être demandés par l’administration (CGI, art II, art.74 SI).
Evaluation forfaitaire:
Alternativement, le vendeur peut majoré de 15% la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans, de manière forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs (CGI, art 150 VB II, 4°). Il n’y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu. Le forfait de 15% est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans. Il ne se cumule pas avec les frais réellement supportés par le propriétaire.
Si de nombreux travaux ont été effectués dans la résidence secondaire, le notaire conseillera de conserver toutes les factures car le prix d’achat peut faire l’objet d’une majoration du montant des dépenses réelles des travaux dont les factures ont été conservées. À défaut, seule la majoration forfaitaire de 15% pourra s’appliquer sans justificatif si bien est détenu depuis au moins cinq ans.
ABATTEMENT POUR UNE DURÉE DE DÉTENTION
Une fois la plus-value évaluée, un abattement va pouvoir être appliqué en fonction de la durée de détention du bien et venir diminuer la plus-value imposable. Le taux et la cadence de l’abattement pour la durée de détention sont différents pour déterminer l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Consulter la fiche pratique sur la déclaration d’une plus-value immobilière Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée:
- au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu,
- au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
Les années de détention sont décomptées depuis le jour d’anniversaire de l’acquisition du bien (date, date de la donation ou date du décès).
TAUX DE L’IMPÔT SUR LA PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE
La plus-value (telle qu’obtenue par différence entre le prix de vente et le prix d’achat, et éventuellement diminuée des abattements pour durée de détention) est taxée au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel (2022) de 19% et au titre des prélèvements sociaux au actuel de 17,2%, soit au taux global de 36,20%. Une taxe complémentaire (de 2 à 6% selon le montant de la plus-value après application de l’abattement) s’applique sur les plus-values immobilières, autres que sur terrains à bâtir, d’un montant supérieur à 50 000€ (après abattement). Sont concernées les plus-values résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.
Lors de la vente d’un bien immobilier, le notaire calcul la plus-value imposable, prélève le montant de l’impôt sur le prix de vente et effectue le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien. Cependant, le vendeur doit également indiquer la plus-value sur sa déclaration de revenu.
Le simulateur de calcul de plus-value immobilière vous permet d’estimer le montant de votre-value.