1 – Je viens de louer un logement, mon bailleur souhaite le vendre, suis-je prioritaire pour l’acheter ?
En principe non, car vous ne bénéficiez d’un droit de préemption qu’à la fin de la durée de votre bail (initial ou renouvelé) et sous réserve que votre bailleur respecte un préavis de six mois lorsqu’il vous adressera un congé pour vente.
Deux exceptions (voir questions 3 et 4):
si votre bailleur est propriétaire de tout l’immeuble (sous certaines conditions) ;
s’il s’agit de la première vente de ce logement après la mise en copropriété de l’immeuble dans lequel il est situé.
2 – Mon bailleur souhaite que je parte pour vendre le logement qu’il me loue, ai-je un délai ?
Si votre bailleur souhaite vous donner congé pour vendre, il doit vous en aviser, par lettre recommandée ou acte d’huissier, au moins six mois avant la fin du bail. A peine de nullité, il doit comprendre certaines mentions obligatoires.
Ce congé vous ouvre un droit de priorité pour acquérir le logement que vous louez.
Si vous ne souhaitez pas acheter ce logement, vous devez avoir quitté les lieux au terme prévu par le bail.
3 – Je suis locataire d’un logement relevant de la “loi de 1948”, mon propriétaire qui possède tout l’immeuble, souhaite vendre les logements par lots. Est-ce que je bénéficie d’un droit de préemption ?
Oui. Lors de la première vente du logement après la mise en copropriété de l’immeuble, tout locataire bénéficie d’un droit de préemption au titre de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975.
Ce droit de préemption ne constitue pas un congé pour vendre.
4 – Je suis locataire d’un appartement situé dans un immeuble appartenant à un seul propriétaire. A la suite de son décès, ses héritiers veulent vendre l’immeuble. Quels sont mes droits ?
Si l’immeuble comprend plus de 10 logements et que le propriétaire veut le vendre en intégralité en une seule fois, le locataire bénéficie d’un droit de préemption pour acquérir le logement qu’il occupe sauf si l’acquéreur s’engage dans l’acte notarié à poursuivre la location pendant les six années qui suivent la vente.
5 – J’ai reçu un congé pour vente provenant du bailleur qui bénéficie de l’usufruit sur le bien. Ce congé est-il valable ? Ai-je un droit de préemption ?
Au congé que vous avez reçu est associée une offre de vente (droit de préemption du locataire). Cette offre de vente doit également être signée par le nu-propriétaire.
A défaut, le congé est nul. Aussi, vous pourrez rester dans les lieux.
6 – J’ai acquis un bien aux enchères. Je viens d’être informé qu’il s’agissait de la première vente du logement depuis la mise en copropriété de l’immeuble. J’apprends que le locataire n’a pas été convoqué à la séance de vente aux enchères. Quelles sont les conséquences ?
Le procès-verbal d’adjudication doit être notifié au locataire. Il disposera alors d’un mois, à compter de cette notification, pour se substituer dans l’achat et devenir propriétaire à votre place.
7 – J’ai appris que mon bailleur envisage de vendre à un tiers le logement que j’occupe à un prix inférieur à celui qu’il m’avait proposé, suis-je prioritaire pour l’acheter à ce prix ?
Oui. Dans le cas où le bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux proposés dans le congé pour vente que vous avez reçu. Il doit vous notifier les nouvelles conditions ou le nouveau prix, et ce sous peine de nullité de la vente.
Si votre bailleur ne l’a pas fait, le notaire devra y procéder.
Vous disposez d’un délai d’un mois à compter de la réception de la notification pour faire connaître votre décision d’acquérir.
8 – Comment peut-on savoir si la vente d’un bien est soumise au droit de préemption de la mairie ?
Le droit de préemption de la mairie s’appelle le droit de préemption urbain. Il ne peut être institué que dans les communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme approuvé. Si la commune est dans ce cas, il est possible de demander au maire s’il existe un droit de préemption dans sa commune et les secteurs dans lesquels s’exerce ce droit.
9 – J’apprends que le bien que je souhaite vendre est soumis au droit de préemption urbain. Puis-je proposer à la mairie de le lui vendre avant d’avoir trouvé un acheteur au préalable ?
Oui. Vous pouvez informer le maire de votre intention de vendre. Cette déclaration d’intention vaut offre de vente au profit de la commune. Le notaire peut la notifier à la commune avant toute recherche d’un acquéreur.
10 – Je vends ma quote-part d’un bien indivis, le droit de préemption urbain s’applique-t-il ?
Le droit de préemption urbain s’applique aux cessions de droits indivis portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble.
Une exception: il ne s’applique pas lorsque la vente a lieu au profit de l’un des coïndivisaires initiaux.
11- Je vends mon bien, la mairie souhaite préempter. Elle offre un prix inférieur à celui que j’ai proposé. Suis-je obligé de lui vendre le bien ?
Non. Le titulaire du droit de préemption peut effectivement vous offrir un autre prix.
Vous avez alors trois options:
– soit accepter le nouveau prix,
– soit renoncer à la vente,
– soit maintenir le prix initial et demander au juge de l’expropriation de déterminer le prix.
12 – Pour quels projets la mairie peut-elle exercer un droit de préemption ?
Lorsqu’elle exerce son droit de préemption, la mairie doit utiliser ou vendre le bien acquis en vue de la réalisation d’un projet urbain d’intérêt général, notamment :
– réaliser des équipements collectifs ;
– lutter contre l’insalubrité ;
– aménager des jardins familiaux.
Il doit y avoir un intérêt économique et social. La décision de préempter doit être motivée.
13 – Il y a trois ans, la mairie a préempté un bien que j’avais mis en vente. Elle n’a pas réalisé le projet envisagé et revend le bien. Ai-je des droits ?
Dans les cinq ans de l’exercice du droit de préemption, si le maire décide d’utiliser ou de vendre le bien préempté, à d’autres fins que celles pour lesquelles il a exercé ce droit, il doit en informer les anciens propriétaires. Ces derniers peuvent alors racheter ce bien par priorité. On parle de droit de rétrocession.
Le prix est fixé à l’amiable ou par le juge de l’expropriation.
14 – Je vends ma quote-part indivise à une personne étrangère à l’indivision. Dois-je en informer mes coïndivisaires ?
En cas de vente d’une quote part indivise à une personne qui n’est pas membre de l’indivision, les coïndivisaires bénéficient d’un droit de préemption. Pour leur permettre d’exercer ce droit, celui qui vend doit notifier par huissier, aux autres indivisaires, le prix, l’identité de l’acquéreur, les conditions de la vente.
Les coïndivisaires disposent d’un délai d’un mois à compter de la notification pour exercer leur droit.
15 – Nous sommes plusieurs indivisaires. J’envisage de céder ma quote-part à l’un d’entre nous. Les autres ont-ils un droit de préemption ?
Non. Vous pouvez vendre votre quote-part au coïndivisaire de votre choix, car entre eux les coïndivisaires n’ont pas de droit de priorité.
16 – Nous sommes tous d’accord pour vendre un bien indivis. Dans ce cas, puis-je obliger mes coïndivisaires à me le vendre ?
Non, la loi ne prévoit pas de droit de préemption dans ce cas.
Mais dans certains cas, vous pouvez bénéficier d’une attribution préférentielle (exemple : attribution du logement à un des enfants du défunt qui occupe le bien à titre de résidence principale…).