1 – Quelle est la différence entre une promesse de vente et un compromis ?
Le compromis est une promesse réciproque : une personne s’engage à vendre, une autre promet d’acheter. Il y a consentement sur la chose et le prix. Il y a donc vente. On dit : « le compromis vaut vente ».
Dans la promesse unilatérale de vente, une personne (le promettant) s’engage, pour une certaine durée, envers une autre personne (le bénéficiaire) à lui vendre son bien, sans que ce bénéficiaire consente immédiatement à l’acquérir. En effet, l’acquéreur dispose d’un délai au terme duquel il doit lever l’option s’il souhaite toujours acquérir. La promesse unilatérale de vente sous seing privé doit être enregistrée dans un délai de 10 jours.
2 – Quelles sont les différences entre un avant-contrat sous seing privé et sous forme authentique ?
L’acte sous seing privé est celui signé directement entre les parties ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière. L’acte authentique est établi par le notaire, signé par lui et les parties.
3- J’ai signé une promesse de vente pour une maison. Mon voisin dit que j’ai la possibilité de me rétracter et de ne pas acquérir le bien. Est-ce exact ?
Si vous signez un avant-contrat (promesse de vente, compromis) pour acquérir un bien à usage d’habitation, vous bénéficiez après signature d’un délai de rétractation de sept jours, sans avoir à donner de motif.
4 – Le notaire est-il obligé d’envoyer la promesse de vente par lettre recommandée avec avis de réception pour faire courir le délai de rétractation ?
La loi prévoit une notification soit par lettre recommandée avec avis de réception soit par tout autre moyen: exploit d’huissier, remise en main propre au destinataire contre récépissé ou émargement.
5 – Quelles conditions suspensives peut on insérer dans un avant-contrat ?
La condition suspensive d’obtention du prêt figure obligatoirement dans toute promesse dès lors que l’acquéreur entend financer son achat avec un prêt. Dans le cas contraire, l’acquéreur doit apposer une mention manuscrite indiquant qu’il n’entend pas avoir recours à un prêt.
Les autres conditions suspensives les plus fréquentes sont :
– pour l’achat d’un terrain : l’obtention du permis de construire ;
– l’absence d’inscription hypothécaire ;
– la purge des droits de préemption.
La rédaction de ces conditions suspensive peut être délicate. Il est conseillé de consulter un notaire.
En outre, il est possible d’insérer toute clause ne portant pas atteinte à l’ordre public, non illicite par son objet, ni potestative (dont la réalisation dépend de la seule volonté de celui qui s’engage, par exemple : j’achète si je divorce).
6 – Quelles sont les obligations du vendeur lors de l’avant-contrat ? Faut il annexer des documents à la promesse ?
Le vendeur a, vis-à-vis de l’acquéreur, un devoir d’information sur le bien vendu.
Notamment, il doit fournir des éléments d’infomation sur l’amiante, le plomb, les termites, les risques technologiques et naturels, la performance énergétique du bien, les installations intérieures de gaz et d’éléctricité. Votre notaire vous renseignera.
7 – J’ai signé une promesse de vente, mais je ne veux plus acquérir le bien. Puis-je proposer que quelqu’un d’autre l’achète à ma place et aux mêmes conditions ?
Cela est possible si une faculté de substitution a été prévue dans votre promesse. A défaut le vendeur peut s’y opposer.
8 – J’ai signé une promesse de vente au prix de 125 000 euros, la mairie exerce son droit de préemption, doit-elle forcément acquérir le bien au prix indiqué dans la promesse de vente ?
Non, la mairie peut préempter au prix proposé ou offrir un prix plus faible. Dans ce dernier cas, le propriétaire peut :
– accepter le prix ;
– maintenir son prix. Il y a alors désaccord et il est possible de saisir le juge de l’expropriation ;
– renoncer à la vente.
9 – Les héritiers du vendeur décédé après la signature de la promesse de vente peuvent-ils refuser la vente ?
Non, en principe les héritiers doivent respecter les engagements du défunt.
10 – Nous sommes quatre à avoir signé une promesse de vente, l’un d’entre nous n’a pas obtenu son prêt, les autres sont-ils libérés de leur engagement ?
Oui, car une des conditions suspensives de la promesse de vente n’est pas réalisée. En effet, les parties au contrat ne sont plus les mêmes.
11 – Ma compagne souhaite acquérir un bien, je voudrais l’aider à le financer sans être coacquéreur, une banque m’accordera-t-elle un prêt ?
Non, car pour accorder un prêt immobilier, la banque exige du candidat emprunteur une promesse de vente l’engageant personnellement. En revanche, vous pourriez vous porter caution de votre compagne, ce qui n’est pas sans risque.
12 – Je viens de recevoir l’offre de prêt destinée à financer mon acquisition, je souhaite signer rapidement la vente, puis-je accepter l’offre immédiatement ?
Non, la réception de l’offre fait courir un délai de 10 jours permettant à l’emprunteur de réfléchir. L’acceptation ne peut être effectuée qu’à l’expiration de ce délai par lettre. Le cachet de la poste fait foi.
13 – Existe-t-il un délai légal maximum entre l’avant-contrat et la signature de l’acte authentique de vente ?
Non, seul un délai conventionnel peut être prévu.
En revanche, si vous sollicitez un prêt, le code de la consommation (loi Scrivener) prévoit que la durée de validité de la condition suspensive ne peut être inférieure à 30 jours.
14 – Chaque partie à l’acte peut-elle avoir son notaire ?
Oui, mais un seul des notaires sera rédacteur.
15 – Puis-je donner une procuration pour signer une promesse de vente ? Sous quelle forme ?
Oui, une procuration peut être donnée à toute personne capable, selon la situation, soit sous seing privé, soit sous forme authentique.
16 – Qu’est-ce que l’indemnité d’immobilisation ? Son montant est-il fixé par la loi ? Est-elle encaissée dès son versement ?
En contrepartie de l’immobilisation de son bien (au profit de l’acquéreur), le vendeur peut réclamer une indemnité qui lui reste acquise si l’acquéreur ne lève pas l’option (c’est-à-dire qu’il ne souhaite plus acheter alors qu’il a obtenu son prêt).
Son montant n’est pas fixé par la loi. En pratique, il varie entre 5 à 10% du prix.
L’indemnité est encaissée dés son versement lorsque la promesse de vente est signée en présence d’un professionnel bénéficiant d’une garantie financière (agence immobilière, notaire).
17 – Dans quel cas l’indemnité d’immobilisation est-elle restituée à l’acquéreur ?
– Si l’acquéreur se rétracte dans le délai de sept jours,
– si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée,
– si le vendeur ne souhaite plus signer l’acte de vente, à condition que l’acquéreur soit d’accord.
18 – Peut-on insérer des clauses dans l’acte définitif non stipulées dans l’avant-contrat ?
Oui, si les parties sont d’accord. Toutefois, certaines modifications pourront entraîner une nouvelle purge du délai de rétractation de sept jours.
19 – Quel est l’intérêt d’indiquer la présence de biens mobiliers dans la promesse de vente ?
Le prix des biens mobiliers ne sera pas compris dans l’assiette des droits d’enregistrement perçus par le trésor public. L’existence du mobilier et son évaluation doivent être justifiées (factures…).