Les banques ont depuis longtemps la mainmise sur le marché de l’assurance emprunteur. Ni le développement des offres alternatives ni les différentes lois successives visant à faciliter la tâche des ménages qui souhaitent faire jouer la concurrence n’ont jusqu’ici permis de remettre réellement en cause cette position de monopole. Mais là où les lois Lagarde, Hamon et Bourquin ont échoué, la loi Lemoine promet enfin une véritable révolution.
UN MONOPOLE DU MARCHÉ ?
Les établissements bancaires sont, de fait, avantagés par rapport à leurs concurrents externes puisqu’ils proposent aux aspirants à la propriété de souscrire leur assurance emprunteur en même temps que leur offre de prêt immobilier. Cette protection visant à garantir la prise en charge des mensualités en cas de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi est en effet incontournable pour décrocher un financement. Or, une fois le contrat signé, il est très rare de revenir dessus. D’après le rapport publié en 2020 par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), 88% des conventions sont en effet détenues par les banques, ce qui laisse une part infime aux contrats alternatifs distribués de façon externe par des intermédiaires de délégation d’assurance. Le contrat est clair: le marché est quasiment en situation de monople !
INSTAURER LA CONCURRENCE
Selon une enquête 2021 de l’association UFC-Que Choisir, sur les 7 millions de Français qui ont un crédit immobilier, 80% d’entre eux ignorent le coût de leur assurance emprunteur. Pourtant, avec 6 milliards de cotisations annuelles, les enjeux financiers sont loin d’être négligeables. Opter pour une délégation d’assurance permettrait ainsi de réaliser en moyenne 10 000€ d’économies selon une étude de 2020 du courtier spécialisé Sécurimut (filiale de la Macif). Au-delà du gain évident de pouvoir d’achat, c’est l’accès même à l’emprunt qui peut être facilité ou contraire entravé comme le souligne Sandrine Allonier, directrice des études du réseau de courtage Vousfinancer:
“Depuis les recommandations du Haut conseil de stabilité financière, et encore plus depuis qu’elles sont juridiquement contraignantes, l’assurance de prêt, qui est prise en compte dans le calcul du taux d’endettement, est un enjeu pour l’emprunteur car elle peut représenter jusqu’à 2 points, et peut donc faire basculer un dossier au delà des 35% d’endettement à ne pas dépasser.” Et la spécialiste d’ajouter: “Si instaurer plus de concurrence sur ce marché contribue à faire baisser les tarifs, c’est une excellente nouvelle pour les emprunteurs, surtout en ce moment, pour compenser au moins partiellement la remontée des taux de crédit.”
Il faut généralement passer par la case “banque” pour financer le bien. Pour prendre l’avantage, les emprunteurs gagnent à abattre leurs atouts maîtres afin d’obtenir leur financement haut la main !
Avoir un apport personnel
Nombreux sont les acheteurs à tenter leur chance pour décrocher un prêt. Une bonne initiative car les taux d’intérêt deumeurent attractifs. Reste à obtenir le sésame du banquier pour avoir son crédit. Surtout que les règles se durcissent à compter du premier janvier 2022. En effet, le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) rend obligatoire ses recommandations autour des 3 mesures suivantes:
- le taux d’enttement ne peut pas dépasser les 35%;
- La durée maximale de crédit se limite à vingt cinq ans;
- Le taux de dérogation atteint 20% (part de dossiers pour lesquels la banquepeut déroger à ces règles).
Dans les faits, ces critères sont appliquées depuis le 1er janvier 2021. Cependant, le HCSF passe sous silence l’apport personnel (idéalement 15% du coût total du projet) que les banques apprécient. Plus il est élevé et plus il permet de se démarquer.
Contrôler son endettement
Fixé à 35% , la taux d’endettement reste un critère essentiel pour obtenir un prêt immobilier. Un ratio d’autant plus important qu’il obéit désormais à un mode de calcul qui désavantage légèrement certains profils d’emprunteurs. À commencer par les ménages modestes qui disposent de moins de 20 000€ de revenus annuels, et qui peuvent être contraints par cette règle. S’ils réalisent une 1ère acquisition, les banques vont s’assurer que leur taux d’effort ne dépasse pas le seuil de 35%. Il en va de même pour les investisseurs dont les revenus locatifs sont minorés. Ils ne sont plus déduits de la mensualité du crédit mais ajoutés aux revenus, ce qui revient à dégrader leur taux d’endettement. La solution passe par un groupement de crédit qui réduit la mensualité.
Comptes bancaires “au vert”
À moins de détenir une fortune personnelle, il existe d’autres moyens de séduire son banquier ! Cela passe par une bonne gestion de ses comptes bancaire sans aucun découvert. Plus encore, il semble important de programmer des versements réguliers sur son plan d’épargne logement par exemple, ce qui prouve la capacité à mettre de l’argent de côté. Un comportement que le conseiller bancaire va saluer !
Bien présenter le projet
Acheter mais pas à n’importe quel prix ! Les banques s’efforcent d’apprécier la qualité du projet en terme de situation, de valorisation, de négociation … Autant d’éléments qu’il importe de prendre en compte au moment de se porter acquéreur d’un bien. D’oû l’interêt de mener sa prospection aux côtés de son conseiller en immobilier !