1 – Un époux, marié sous le régime de la communauté, qui vit séparé de son conjoint, peut-il acquérir seul un bien ?
Si l’achat est financé par des économies réalisées durant le mariage ou à l’aide d’un prêt, le bien dépendra de la communauté de biens qui existe toujours entre les époux. En conséquence, au moment du partage de la communauté, le conjoint non acquéreur pourra réclamer la moitié du bien acquis.
Il est donc préférable pour l’époux d’engager une procédure de divorce avant d’acheter son bien.
Il peut aussi demander au juge le report de la date de dissolution de la communauté au jour de la séparation de fait d’avec son conjoint (cessation de cohabitation et de collaboration).
Les époux peuvent également se mettre d’accord sur la date de report des effets du divorce pendant l’instance en divorce et ce quelle que soit la procédure choisie.
2 – Deux époux communs en biens, en instance de divorce, peuvent-ils acheter séparément un bien ? Quels sont les droits du conjoint de l’époux acquéreur sur ce bien ?
Le bien acheté par l’un des deux époux est en principe commun sauf s’il est financé par des fonds propres. Néanmoins, les époux peuvent s’entendre sur le report des effets du divorce au jour de leur séparation de fait (cessation de cohabitation et de collaboration), afin que le bien reste propre à celui qui l’acquiert.
3 – Deux époux sont propriétaires de leur logement. Que se passe-t-il en cas de décès de l’un d’eux ?
Le conjoint survivant bénéficie d’un droit au logement gratuit d’une durée d’ un an à compter du décès si ce logement constitue sa résidence principale à la date du décès.
Il est indifférent que ce bien dépende entièrement (exemple : bien propre) ou pour partie (le défunt était en indivision sur ce bien) de la succession.
A l’issue de ce délai, le conjoint survivant peut bénéficier d’un droit viager s’il en a fait la demande dans l’année du décès. Le bien doit dépendre totalement de la succession ou appartenir aux deux époux. Ce droit n’existe pas si le défunt était en indivision sur ce bien avec une autre personne (que son conjoint).
Le conjoint survivant peut aussi demander l’attribution préférentielle de la propriété du logement. En cas de demande conjointe avec d’autres héritiers (exemple : les enfants), l’attribution est de droit (automatique) pour ce conjoint.
4 – Le conjoint peut-il être privé de son droit viager ?
Oui. Le conjoint survivant a peu être privé du droit viager par le défunt, que le bien ait appartenu au seul défunt ou aux deux époux. Dans ce cas, un testament authentique (testament reçu par un notaire en présence de deux témoins ou par deux notaires) est obligatoire. Un testament olographe ne suffit pas.
5 – Des époux, mariés sous le régime de la séparation de biens, peuvent-ils acheter un bien à parts égales, même si l’un d’eux ne finance qu’une faible partie du prix ?
Si la quote-part de propriété acquise par chaque époux ne correspond pas au financement qu’il effectue, en cas de mésentente des époux ou au décès de l’un d’eux, des difficultés peuvent apparaître. Cette avance peut être considérée comme un prêt (qui doit alors être remboursé) ou comme une donation. Or les donations de biens présents entre époux consenties depuis le 01/01/2005 ne sont plus révocables.
6 – Deux concubins peuvent-ils acheter à parts égales, même si l’un d’eux ne finance qu’une faible partie du prix ?
En cas de séparation ou de décès d’un concubin, un contentieux peut naître, car celui qui a financé la plus grande part du bien, ou l’un de ses héritiers, pourra souhaiter récupérer l’intégralité des fonds investis. Il devra alors démontrer avoir consenti un prêt à son concubin afin de lui permettre d’acquérir sa part. Il est donc préférable de faire constater ce prêt par écrit (par exemple, dans une reconnaissance de dette notariée). A défaut de prouver le prêt, le paiement pourra être considéré comme une donation irrévocable.
L’administration fiscale pourrait demander le paiement des droits à hauteur de 60 % des sommes transmises (et d’éventuels intérêts de retard) en invoquant une donation non déclarée.
7 – Quels sont les droits du concubin ayant financé des travaux sur un bien immobilier appartenant à son compagnon ?
Ce concubin peut demander à récupérer les sommes avancées en démontrant soit :
– l’enrichissement sans cause (cas où le patrimoine d’une personne s’est enrichi sans raison légitime au détriment de celui d’une autre personne qui s’est appauvrie) ;
– la gestion d’affaire : fait pour une personne de réaliser des actes d’administration dans l’intérêt d’un tiers sans que ce dernier l’en ait chargée ;
– l’existence d’une société de fait : présence d’apports conjoints, intention de collaborer sur un pied d’égalité à la réalisation d’un projet commun, volonté de participer aux bénéfices et pertes ;
– l’existence d’un prêt consenti à son concubin.
8 – En cas de décès du propriétaire d’un logement, son compagnon peut-il rester dans les lieux ?
Le concubin survivant non propriétaire n’a pas le droit d’occuper le bien postérieurement au décès car il n’est pas héritier du défunt. S’il continuait à occuper le bien sans leur accord, les héritiers pourraient engager une procédure d’expulsion et lui réclamer une indemnité d’occupation devant le tribunal de grande instance.
En cas d’accord, ils peuvent lui permettre de rester dans le bien à certaines conditions.
Lorsque le logement appartient aux deux concubins, la situation est la même : le survivant ne peut imposer aux héritiers sa décision d’occuper le logement sans leur accord.
Pour améliorer les droits du survivant, chaque concubin peut léguer (par testament) notamment l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation à son compagnon.
(Pour la situation des partenaires pacsés : voir question n°12.)
9 – Comment déterminer la part de chacun des concubins quand ils achètent ensemble ?
La répartition doit correspondre au financement réel, qui tient compte des apports personnels et de la participation au remboursement du prêt de chaque concubin. Pour éviter des conflits lors d’une séparation ou d’un décès, il est préférable que cette répartition figure à l’acte d’acquisition.
10 – Deux concubins ont acheté un bien et se séparent. Que se passe-t-il ?
Aucune règle ne régit la séparation des concubins.
Si le bien est vendu, le prix est partagé en fonction des droits de chacun, figurant dans le titre de propriété.
Si l’un des concubins rachète la part de l’autre, on parle alors de «licitation». Il doit pouvoir financer totalement l’opération (c’est-à-dire assumer le prêt restant dû et le rachat de la part de l’autre concubin), afin que ce dernier ne soit plus tenu du remboursement du prêt.
En cas de mésentente sur la répartition du prix de vente, voir questions précédentes.
11 – Sous quelle forme deux concubins doivent-ils acheter ? Doivent-ils constituer une SCI ?
Si deux concubins achètent un bien immobilier, ils sont sous le régime de l’indivision et ils doivent prendre toutes les décisions à l’unanimité. Mais si l’un d’entre eux détient les deux tiers du bien, il peut décider seul :
– des actes d’administration, par exemple la réalisation des réparations d’entretien,
– d’un mandat général d’administration confié à un indivisaire ou à un tiers,
– de la vente des meubles indivis (un fonds de commerce par exemple) pour régler les dettes de l’indivision et seulement dans ce but ;
– de la conclusion et du renouvellement de certains baux, notamment des baux à usage d’habitation,
L’autre indivisaire doit être informé des décisions prises.
Lla vente d’un bien indivis peut être également être demandée par cet indivisaire représentant les 2/3 des droits indivis, sous réserve de respecter une procédure particulière (voir aussi l’indivision). Pour éviter cela, une convention d’indivision (5 ans au plus) peut être signée.
Le recours à la SCI permet d’éviter ces inconvénients :
– la société est propriétaire du bien,
– les décisions se prennent à la majorité prévue par les statuts,
– aucun des deux concubins ne peut provoquer la vente judiciaire.
12 – Comment détermine-t-on la propriété d’un bien acquis par deux partenaires pacsés ?
S’ils souhaitent acheter ensemble et s’ils ont opté dans la convention de pacs pour le régime de “l’indivision” spécifique au pacs, le bien leur appartient chacun pour moitié. Dans ce cas, le partenaire qui paierait plus de la moitié du bien, ne pourrait prétendre au remboursement de cette créance auprès de son partenaire.
Si les partenaires n’ont pas choisi le régime de l’indivision mais celui de la séparation des biens (régime légal du pacs), et qu’ils achètent un bien ensemble sans indiquer leurs quote-parts respectives, le bien leur appartient chacun pour moitié. Le partenaire qui peut ensuite prouver qu’il a financé plus que sa quote-part, peut prétendre au remboursement de sa créance.
Dans les autres cas, la répartition s’effectue entre les partenaires en fonction de leur financement respectif. Cette répartition est indiquée dans l’acte d’achat.
En cas de décès, les partenaires n’héritent pas l’un de l’autre. Deux solutions peuvent permettre au survivant de conserver le bien :
– la rédaction d’une convention d’indivision attribuant au survivant la quote-part du défunt moyennant le paiement du prix;
– l’établissement d’un testament par chacun d’eux, indépendamment de la convention de PACS, notamment pour se léguer l’usufruit de leur part respective.
Ces possibilités s’étendent aux concubins non pacsés, mais le PACS présente un intérêt fiscal : pour les décès survenus depuis le 22 août 2007, le partenaire pacsé est exonéré de droits de succession. sur les biens recueillis dans la succession de son partenaire.
Depuis le 1er janvier 2007, le partenaire survivant bénéficie d’un droit d’occupation gratuite pendant un an du logement constituant sa résidence principale. Il conserve pendant ce même délai la jouissance du mobilier garnissant le logement.
13 – Quel est l’intérêt pour deux concubins d’acheter un bien immobilier en tontine ?
La tontine est le pacte par lequel deux ou plusieurs personnes acquièrent un bien en commun, en jouissent leur vie durant et dont la propriété revient entièrement au survivant.
Fiscalement, cette opération donne lieu à l’application des droits de mutation à titre onéreux sur la part transmise si la valeur totale du bien n’excède pas 76.000 euros au 1er décès et si le bien constitue la résidence principale des concubins.
Si la valeur excède 76.000 euros ou si le bien ne constitue pas la résidence principale des concubins, le survivant est redevable des droits de mutation à titre gratuit (soit 60%), sur la part transmise au décès.